精装修价格引入第三方评估 按季度分解控制房价涨幅

精装修价格引入第三方评估

按季度分解控制房价涨幅

　　装修保障网讯：抢在北上广深等国内一线城市之前，南京市近日出台了楼市调控新政—《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》以及《关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》。记者从中获悉，南京市的房产调控政策显现出不少新思路，如房价控制目标将按季度分解调控，精装修房的价格申报将引入第三方机构评估等。记者获悉，新的调控文件已经下发，快本周内就将正式对外公布。

　　宁七条主要内容一览

　　1 今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。

　　2 地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的限价。

　　竞价达到限价时仍有竞争的，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积多者或出资者为竞得人。

　　3 对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。

　　4 按季度分解控制房价涨幅，申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。

　　5 新建精装房需申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估。

　　6 2014年开始高淳溧水两区的新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。

　　7 加大楼盘销售价格监测，合理反映南京新建商品住宅价格水平。

　　看点1：精装修成本审核更严

　　政策：规范开发企业成品住宅的申报指导。对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。

　　解读：去年来，南京在房价控制上始终采取“高压”态势，逼得不少开发商纷纷采取“毛坯改精装”的方式拉抬售价，典型的是江北某高端楼盘，申报价格时每平方米的毛坯价格在15000元/㎡左右，可这样的价格与开发商的“心理价位”落差较大，于是该楼盘推出了精装房销售，售价被拉高至22000多元/㎡。

　　河西楼盘莱蒙水榭春天的营销负责人告诉记者，其实对精装修的价格审核一直是由物价部门执行，但是由于装修环节的专业性，物价部门的审核尺度往往并不十分严格，除非特别过分的报价，如2000元/㎡的装修成本上报10000元/㎡肯定过不了之外，多数装修报价想要通过并不难。

　　“如果引入专业的第三方机构，恐怕就没那么好糊弄了。”该人士表示，长期从事装修业务的机构对于开发商提供的报价单应该会十分熟悉，把“水分”挤掉后，精装修的实际成本将会有所降低。究竟“第三方机构”将从哪里聘请?业内人士认为不应该推荐营利性的装修公司，而是类似装修协会一类的民间机构。

　　看点2：重申“9050”政策及土地新政

　　政策：完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的限价。竞价达到限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积多者或出资者为竞得人。

　　解读：其实早在2月底，南京市国土部门便在“关于土地出让模式调整的说明”新闻稿中，对外公布了南京将采取“限地价、竞配建”的方式卖地，明确南京市90平方米以下商品住房的面积要占全部商品住房比例的50%以上，并作为土地出让的条件，写入出让合同当中。新竞价方式推出后的“限地价”土地拍卖会将于3月28日举行，5幅居住用地均被限制了地价。

　　看点3：首提分散建设保障房

　　政策：加大保障房建设力度，在集中建设四大保障房片区基础上，积极探索集中和分区建设并举的模式，今后在部分开发地块出让时，配建一定比例的保障房作为前置条件。对出让住宅用地面积10万平方米以上的商品房小区，原则上配建建筑面积不少于5%的保障性住房。

　　解读：与过去集中建设四大保障房片区不同的是，“宁七条”提出分散建设的方式，按照新政，若普通商品房小区的容积率按2.0计算的话，用地面积10万平方米的小区将会提供20万平方米的住宅，其5%也就是1万平方米的建筑面积为保障房。相关人士透露，保障房的套型面积也有严格规定，公租房面积控制在50平方米左右，限价房面积控制在90平方米以内。按套均70平方米计算，这个中等规模小区内将出现140多套保障房。

　　看点4：高淳溧水两区纳入全市房价统计

　　政策：加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度。江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报物价、住建部门备案。鉴于统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。

　　解读：去年下半年至今，由于高淳、溧水两个板块升级为南京市新区，这两个板块的房地产开发项目供销两旺，也吸引了不少开发商的关注，如雅居乐、万科、碧桂园等地产企业纷纷在溧水、高淳拿地，因此，这两大板块的房价审核急需纳入全市的统一范畴。

　　此外，高淳溧水两区的房价统计也将进入全市房产价格监管系统，这将在一定程度上拉低南京市的房价水平，不过这两地的开发商想卖高价也将更难。

　　看点5：延迟交房闹纠纷的今后只能卖现房

　　政策：为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。

　　解读：由于种种原因导致延期交房的企业，在南京房地产市场上不在少数，不过因此发生纠纷甚至打官司的并不多见，业内人士认为该项政策旨在给开发商敲响“警钟”，如果因延迟交房导致买房人的过激反应，将自食其果。不过该人士也表示，目前南京在售的楼盘多为项目公司操作，即一个楼盘一家公司，房子卖光了，开发企业可能都将注销，因此这一政策也许会沦为一纸空文。

　　看点6：按季度调控房价涨幅

　　政策：加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。

　　解读：去年3月份，南京出台了房价控制目标，将2013年度南京全市新建商品住房的价格涨幅限定在低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。尽管截至目前，这一目标是否完成尚未有官方消息的确认，不过开发商受此影响，房价涨幅确实比以往有所降低。

　　南京市物价部门相关人士表示，“按季度分解控制房价涨幅”是一个新的提法，更加强调房价控制是一个动态的过程。该人士介绍说，统计局每个月都会定期发布全国70座大中城市的房价指数，南京市物价部门也是参考这一数值来调整南京市的房价指数，“如果当月房价涨幅过快，下个季度的控制目标就会有所调整”，该人士说。对涨价楼盘的审核肯定会非常严格，因此小涨或是不涨的项目将优先审核。

　　看点7：房不得集中上市

　　政策：南京全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。

　　解读：所谓“高价项目”，南京市物价部门相关人士表示，“高价”的定义有四个条件，要跟同类楼盘的价格相比较，跟周边楼盘的价格比较，跟同区域内的楼盘比较，还要跟自身楼盘过去的房源价格相比较。一旦被界定为房价过高，将不予发放预售证。值得一提的是，“宁七条”中提出将分时引导房上市，也就是说，如果高价楼盘的集中上市将导致南京市的房价指数迅速提升，在每月公布的全国70座大中城市的房价统计表上名列前茅，南京市将暂缓其上市，通过行政化的手段压低房价指数。

　　各方反应

　　开发商：要加紧跑量

　　对于突如其来的新政，开发商倒显得较为淡定，“无非就是稳价跑量呗”。河西一家楼盘的营销负责人对记者表示，目前南京不少去年涨幅较大的板块，例如仙林湖及江宁百家湖、九龙湖区域，由于楼盘竞争激烈、价高量大，都出现一定滞销的苗头。对于后市，肯定要采取稳价走量的方式。而实际上就在昨日，江宁九龙湖区域的保利中央公园就针对在售70平方米户型推出了一成首付，其余半年内付清再贷款的促销活动，这样首付竟然低至了12万元。而对于这次活动起因，置业顾问表示是这个户型不太好卖。

　　“价格一直报不上去，也不可能不开盘啊，财务成本在那摆着呢。”另一位房企负责人说道，南京的价格控制一直存在，但开发商不可能不卖房子，特别是对央企而言，保证销售额及现金流太重要了。

　　购房者：暂时不买了

　　“暂时肯定不买了。”听说新政的消息后，在新街口上班的陈小姐说道。她表示近自己经常听见外地降价的消息，现在南京又调控，自己本来还有投资的打算，但目前肯定要谋定而后动，观察下市场走势再说了。她表示，不少板块去年涨得过多，现在入市肯定不是时候，不过会转而多观察新兴板块的动向。相对于投资者，刚需客的选择面更小。一位刚工作不久的白领王小姐对记者表示，自己还是想在年内把买房大事解决掉。但目前前景不明，可能不会选择在上半年出手了。