2021年如何买房 建议“不碰老破小”

　　2020年已经过去了，2021年也已经到来了，那按照惯例，新的一年我都会跟大家分享一些买房技巧。那作为2021年的开始，我想给大家一个买房忠告，那就是不要再碰老破小。

　　其实对于老破小这个话题，我文章已经写过很多遍，但后台还是会收到一些网友问我说，要买XX城市的老破小，觉得现在手头钱不够，买个老破小先住住。

　　这个想法是没错的，毕竟有钱买新房谁会买老破小呢?但你有没有考虑过，你现在买下来的老破小，未来谁会给你接盘呢?

　　要知道，经过20多年的城市发展，目前基本解决了百姓的居住问题了，根据央行给出的数据显示，如今整个中国的人均房子套数拥有是1.5套，哪怕是在金贵的上海，80%的用户也解决了居住的问题。所以在整个大池子里，大家都不缺房子，缺的都是地段好、居住舒服的房子。

　　对此，中国家庭金融调查与研究中心也给出了一份数据，数据表明，从2017年之后，市场开始在转变，越来越多的城镇家庭会想要去购买第二套房产，这样的客群比例几乎要接近一半，另外一块下滑明显的是首次购房的用户比例缩减的很明显。

　　换句话说，现在买房的人，小部分是首次置业，其余大部分是都是有房子的人。

　　那么对于这些有房子的人来说，你觉得他们会去买你的老破小吗?本身他们会换房子，就是嫌弃目前的房子住的不舒服，想换一套更大、更好的，而你的房子说不定还比他原来的差，他会动心吗?用脚趾想，都知道不会。

　　还有一点，现阶段各大城市的楼市，二手挂盘量越来越多，比如去年重庆就被爆出了二手房挂盘量高达16万套。可以说明，一边是越来越多的人在买二套，然后也有越来越多的人把自己的房子要卖了去挂牌。

　　所以，我们大概可以想象到这是什么样的画面，就是越来越多的人想要抛掉一些不好的房子，然后尝试着努力拥有更好的居住环境和更好的资产。

　　而抛掉的产品类型只有两个，一个是迁移过程中老家的房子，一个就是自己原本的老破小，这一点是毫无疑问的。我就这样跟你说吧，随着下一个换房时代的到来，最容易被换掉的就是老破小，而被换掉并不是说明他不好或者没有价值，更主要的是老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势。

　　说句实在话，有住过老破小的小伙伴们应该都明白，老破小的居住体验确实很差。

　　首先，老破小没有电梯，不管是对于老人家来说，还是年轻人来说，都是一个很糟糕的居住体验。试想下，一个年轻人朝九晚九后拖着疲惫的身躯回到家里，肯定是希望不怎么费力就能回到家，这时候你告诉他，要爬个6层才能回到家，这个时候心里的痛苦无限倍的放大，久而久之，自然想脱离这样的房子。

　　可能有人会说，随着旧改的推进，未来会有大量的老房子加装电梯，不用担心电梯的问题了。确实，这是个让人兴奋的好消息，但还要等多久呢?一楼的肯让你加装吗?加装电梯的费用你要出多少呢?这些都是未知数，对于这样的大工程，还是报以谨慎乐观的态度就好。

　　其次，社区氛围差，或者说根本就没社区。由于过去的设计，让很多老破小是不存在小区的，或者说只有一个门房管理。这就造成了房子周边环境差，垃圾乱扔，没有绿化，也没专人管理。同时，小区没有车位，每天回家的时候还得去附近找寻车位，非常麻烦。

　　最后，老破小的房屋质量难以保证。通常来说，老旧的二手房往往是90年代建造的房屋，大多为砖混结构，加之使用的时间久，房屋质量难以保障，或许水电墙面等安全也存在着一定的隐患。所以，大多数老破小买来之后基本都需要装修，除 去非业主近几年有翻新过，否则以过去的装修风格，只会让你想吐血。这样一来，无疑会增加购房成本。

　　此外，还有最重要的一点，就是老破小很难获得银行贷款，特别是25年以上的房龄，基本会被拒贷，只能全款购买。那对于首次置业的刚需来说，压力非常大，同时还错失了三成首付贷的机会。

　　因此，结合以上三点，你们还认为老破小有未来吗?

　　可能你们会说，那地段好的老破小，带学区的老破小呢?这些现在不是还有很多人在抢吗?还有，说不定以后一个拆迁，一套老破小就能换一套高档住宅呢。

　　没错，这些都是客观存在的现象。但过去如此，未来就一定会如此吗?我们一点一点来分析。

　　先说地段好的老破小，我以深圳为例，深圳过去的中心是在罗湖、后来转到了福田，紧接着就转到了南山，基本是在一路向西。于是，罗湖的老破小在失去了中心位置后，房价一直停滞。除了一些配套好的学位能够涨之外，其他的老破小基本涨不起来。所以你现在认为的地段论真的能保住老破小吗?除非这个中心永远不变就行。

　　接着我们说下老破小带学位房，其实对于这点，不用过多讨论了，历史不断证明，只要学区够硬，这套老破小就算是套危房都值钱。但我们不能忽略一个点，就是“多校划片”和“摇号入学”的威力，虽然现在还没看到成效，但不怕一万，就怕万一。

　　最后，就是关于拆迁的问题了。对于这点，我不想过多的展开讲，因为明白的都明白，棚改时期都已经过去了，没有国家的补贴，只靠开发商们，想去拆地段好的老破小，现实吗?要知道，拿地成本高，后期就得卖高价，但在如今的楼市中，可能吗?或许可能，但也只会是个例。我相信更多的开发商宁愿低成本去新区拿地开发，也不会想去主城区拿老破小的地。

　　其实说了那么多，我不是想贬低老破小，也不是吓大家，让大家认为老破小不能买，未来会面临暴跌。

　　我只是客观的把老破小目前面临的处境分析出来，让大家能够清晰的明白，至于买不买，还是见仁见智吧。

　　总而言之，对于一些愿意相信我的朋友们，我是这样建议的，在当下如果你选择一线的老破小，除非是短期内无法撼动的核心地段，否则尽量还是选择次新房。至于小城市，未来很多城市将面临老城区的空心化，建议谨慎选择。其实逻辑也很简单，在小城市本来就没多少人口，年轻人则是更少了，加上大量的存量房，你觉得年轻人们会宁愿接盘老破小的房子，也不去买新房吗?

　　如果你看完整个视频，还不理解的话，你就问问自己，让你买老破小，最大的原因是什么?是不是因为便宜?如果是，你自己都觉得便宜才会买，换位思考未来接手你二手房的人因为什么而买呢?

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