房地产信托

　　房地产信托的经营业务内容较为广泛，主要可以分为：

　　第一、委托业务，如房地产信托贷款、房地产信托存款、房地产信托投资、房地产委托贷款等;

　　第二、代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等;

　　第三、金融租赁、咨询、担保等业务。

　　资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件，房地产信托机构筹集资金的渠道主要有：

　　第一、房地产信托基金

　　是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其它信托业务而设置的营运资金。我国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利。

　　第二、房地产信托存款

　　是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。其资金来源范围、期限、利率均由中国人民银行进行规定、公布和调整。

　　第三、集资信托和代理集资

　　是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式。

　　第四、资金信托

　　是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金。

　　第五、共同投资基金

　　即投资基金或共同基金，在中国是一种较新型的投资工具，但在国外已有百余年的历史，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已经过实践证明是一种很先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具。

　　房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。

　　第一、美国模式

　　1、评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REIT基金募集的筹划，主要包括：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。

　　2、接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。

　　3、接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时已基本确定投资计划在财务上的可行性分析。

　　4、接洽不动产顾问公司。如果基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要确定对象并签订REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。

　　5、当所有文件备齐后即可向SEC申请募集，申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。

　　第二、日本模式

　　1、房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司;

　　2、投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理;

　　3、信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费;

　　4、房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费;

　　5、信托公司向投资者发放红利;

　　6、信托银行可以将房地产在市场上进行销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。

　　房地产信托的风险主要来自于：

　　第一、赔偿风险。

　　《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，对于运营过程中发生的风险，信托公司不负责赔偿。

　　第二、项目风险。

　　单个项目的风险往往难以进行评估预测，而信托公司在发行信托产品时又常常会有意无意地多介绍该项目的盈利前景，很少会揭示项目风险，如果投资者轻信信托公司的推介，不经过审慎决策，将可能面临许多潜在风险。

　　第三、操作风险。

　　信托公司的实际操作难度较大。我国的《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但由于房地产的融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便会很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。

　　第四、自身风险。

　　房地产信托本身也存在不少缺陷，比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等;在运营模式上，多数产品采取贷款形式，比较单一;资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性较差。