商住房

　　商住两用房的优势

　　1.小户型较多，以40-80平米为主，总价低

　　2.人防和消防等建设标准较高

　　3.对限购的城市来说，商住两用房不限购

　　4.有LOFT户型，如买30平米相当于买60平米

　　LOFT户型：一般是层高在5米左右的小户型，面积在30-50平米。由于可以分割成两层，实际使用面积就可达到销售面积的近两倍。而且高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。一般设计为下层做客厅、餐厅、厨房，上层做卧室和书房。

　　商住房的缺陷

　　1.首付高，贷款利率高

　　购买商住两用房贷款比列≥45%;贷款期限≤10年;贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍;住房公积金仅可提取。不可用于贷款。

　　2.生活成本相对较高

　　物业管理费为商业标准，高于普通住宅;为商业用水和商业用电;出于商用安全考虑，不少商住用户项目全部/部分禁用燃气。

　　3.土地使用权限较短

　　住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年。

　　4.落户问题

　　不论是冠以何种名称的房屋，确定其到底能不能落户，只需留意它的土地用途及使用年限。如果是属于住宅用房，其土地使用年限必定是70年，就可以落户口。其他则不能落户口。

　　5.居住密度相对较大

　　普通住宅一层2-4户，商住用户一层可达6-20户。

　　1.明确未来使用费的缴纳依据

　　购房者应该在选购时问清水、电、暖是否采取商用价格，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可按民用价格缴纳。

　　2.所选项目是否有配建

　　非住宅项目一般不会被强制配套幼儿园，学校、医疗机构以及相应的养老服务等。

　　3.首选商住分区

　　现在很多商住项目在设计初期就考虑到了商与住之间的矛盾，所以在一个小区中分别设计出了商用区和居住区两个区域。

　　1. 商住房50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有到期的。 纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。

　　2.商住房不能落户口，纯住宅可以落户

　　3. 商住房说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，最后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了，目前民用水是3.9元一吨，商业用水7块多一吨

　　4.商住房居住密度大，一般从7-20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。

　　纯住宅一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高。(还迁房，限价房和经济适用房除外)

　　5.商住房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。

　　纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房(公寓)单价贵，当然LOFT除外。

　　6.商住房超小户型较多，以40-80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑

　　纯住宅一般小户型也得70-90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。

　　7.商住房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域

　　8.在京购房审条件时，商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说，已有两套住宅的京籍家庭，可购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可买商住房。