商住两用房

　　商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。目前北京商住两用房已经大都是民水民电，与普通住宅费用相同。本篇百科将为你介绍商住两用房缺点、商住两用房产权时间、

　　“商改住”项目大行其道

　　在当前楼市限购不断升级的严峻形势下，房企为了拓展生存空间，纷纷将目光转向商业地产，推出一些“商住两用房”项目。

　　在城市的不同区位，“商住两用房”项目都有分布。在高新区某楼盘，售楼工作人员向记者介绍，他们的项目属于商住两用性质，不受限购和贷款政策影响，无论是投资还是自住，都是绝佳选择。旅游路的某公寓项目，销售人员对前来看房的购房者推荐时，也多次提到“不限购”。

　　走访中记者发现，无论是购房者还是售房者，在限购风行的大背景下，都在迫切寻找一个“突围”的出口，都在寻找一个使政策和市场持平的平衡点。“商住两用房”之所以受到偏爱，也正是因为该类项目能规避目前限购的形势，同时还能满足人们的刚性需求，应了形势之需。

　　专业人士分析，“商改住”项目之所以在市场活跃，一方面是部分购房者在限购的制约下“转移阵地”，使得该类项目的市场需求加大;另一方面，由于住宅调控政策没有松动迹象，反而释放出愈加严厉的信号，商业物业开发目前还没有明显的政策制约，部分开发商会考虑转向商业物业的开发。当然，由于商业物业开发的高风险性，使得开发商将“商改住”项目视为比较稳健的选择。

　　部分刚需人群开始关注

　　据了解，所谓“商住两用房”，是将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，通常以商务公寓或酒店式公寓的形式推售。长久以来，很多人认为它是一个违背市场规则的“擦边球”产品，认为这是市场里的一个疏漏。过去，在人们眼中，“商改住”的项目多为商业用水、商业用电、无燃气、格局差，并不适合居住，然而限购令政策的出现反而给了这些原来处于劣势的“擦边球”项目可乘之机。近段时间，大部分此类“商改住”项目均打出“不限购、不限贷”的招牌，也因此吸引了不少受限购影响的投资者和部分外地购房者的眼球。

　　在记者走访的多个“商住两用房”项目中，几乎所有的售楼人员都表示，限购令的出台使关注楼盘的购房者多了起来，来咨询和签约的人比以往增加不少。售楼处云集的客流，多以外地刚需置业者和投资客居多。

　　在某商住项目的售楼处，正在看房的一位操着外地口音的男士对记者说，“限购让我们这些外地人买房子更难了，趁着现在还没有对商住两用的房子实施限购令，先买一套住着。”另外也有购房者表示，限购让住宅市场几乎丧失了投资空间，日后商住房会越炒越热，趁现在价位合适，还是先下手的好。

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　　商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

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　　缺点一：商住两用房一般不能落户

　　商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

　　缺点二：“商住两用”房生活成本高

　　商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

　　缺点三：商住两用房安全问题也值得担忧

　　商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等。

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　　第一，商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。

　　第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。

　　第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

　　第四，选择新型“商住两用房”

　　现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。