非普通住宅

　　以上海为例：

　　自2008年11月1日起，上海市享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价每套245万元、内环线和外环线之间每套140万元、外环线以外每套98万元以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等，不在此范围的就是非普通住房。

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　　一、首先，我们得先了解什么条件的房子才能称为非普通住宅，也就是非普通住宅的定义。

　　称之为非普通住宅有一下三个标准：

　　1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);

　　2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);

　　3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

　　以以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

　　二、非普通住宅交易流程所需要的证件和材料。

　　1、签合同当天买方需要提供的材料有：身份证、暂住证(外地人口)原件和相关费用(必带)。

　　2、签合同当天卖方需要提供的材料有：身份证、暂住证(外地人口)、户口簿、原户主的婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明)、房屋产权证、出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房需提供原购房合同、协议及有关批准文件，注意以上材料都必须为原件。另外还要带足相关费用。

　　三、房屋交易的费用。

　　1、买方需要支付的相关税费：

　　印花税成交价的0.5‰，契税成交价的3%，土地出让金当年成本价*建筑面积*1%(成本价购房)，当年成本价*建筑面积*7%(优惠价购房)，评估费：某些地区要求评估后交税，费用不定，其他费用：视各房管局规定。

　　2、卖方需要支付的相关税费：

　　印花税成交价的0.5‰，营业税五年内出售成交价的5.5%，非普通住宅成交差额的5.5%，个人所得税五年内出售：成交价的1%或(成交价-合理费用)*20%，土地增值税五年内出售的非普通住宅：成交价的1%，还有其他相关费用，视各房管局规定。

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　　一、 买房人应缴纳税费：

　　1、 契税：房款的3%

　　2、 印花税：房款的0.05%

　　3、 测绘费：按各区具体规定

　　4、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

　　5、 营业税：(成交价-当年购入价-装修费-所有的税费)* 5.5%

　　6、 中介费：房款的1%

　　二、 卖房人应缴纳税费：

　　1、 印花税：房款的0.05%

　　2、 交易费：6元/平方米

　　3、 中介费：房款的2%

　　5、 个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-所有的税费)*20%

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　　普通标准住宅：是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。

　　非普通住宅：

　　1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0); (除高档别墅外，平常的居民楼一般都在1.0，这条基本可以不用考虑)

　　2、单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米);(你买了套房子138平就是普通住宅，你要再买套141平的，这套就是非普通住宅)

　　3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上(不含1.2倍);(有的地区有成交价规定，比如有地区规定本区域市场指导价为10000一平，而你买的房子合同单价是13000一平，这就是非普通住宅了。)

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