经济适用房政策

　　什么是经济适用房

　　经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

　　经济适用房在别的国家和地区一般被称为公共房屋，中国香港称为居者有其屋，中国澳门称为经济房屋，中国台湾称为国民住宅，新加坡称为组屋。

　　1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。

　　2007年11月19日，中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行共同发布了《经济适用住房管理办法》， 对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、集资和合作建房、监督管理等作出了规定。

　　根据建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行报送国务院的《经济适用住房管理办法》规定“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售”。 那么经济适用房买卖政策内容是什么呢?什么样的经济适用房可以买卖?下面小编就为您详解经济适用房买卖政策。

　　因每地都不一样，所以以北京为例：根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和 朝向房屋的价格。具体的程序是：

北京经济适用房申请政策

　　(1)居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。

　　(2)需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售(买卖)合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。

　　(3)买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目 所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。

　　上海经适房申请条件政策

　　同时符合下列标准的上海市城镇居民家庭，可以申请购买经适房：

　　(一)家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。

　　(二)家庭人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)。

　　(三)3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元(含6万元)、人均财产低于15万元(含15万元);2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元(含7.2万元)、人均财产低于18万元(含18万元)。

　　(四)家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。

　　同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士(包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士)，男性年满28周岁、女性年满25周岁，可以单独申请购买经适房。

　　经济适用房出售条件

　　一、什么房子能卖

　　一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

　　①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。

　　②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。

　　二、卖了房子后的结果,

　　按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。

　　三、怎么购买

　　①已经住满5年的经济适用房。购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳 1.5%的契税、5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。例如：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为 3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600×95=342000元，除购房款外，购房人还需缴纳342000×1.5%=5130元的契税，以及342000×0.0005=171元的印花税。

　　②尚未住满5年的经济适用房。购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10% 的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。

　　四、如何选购经济适用房

　　首先，结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素，再决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。

　　其次，到项目现场考察，了解项目本身的配套设施，并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇，要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有，对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。

　　第三，根据自身的居住要求，详细了解经济适用房的户型结构及面积大小，以及通风、采光、朝向等基础资料。

　　第四，对房屋的权属关系要有详细调查，特别要注意房屋是否有共有人，防止购买后，引起不必要的麻烦。另外，特别提醒务必别买没有房产证的二手经济适用房。