大小城市房价背离的逻辑：供求关系在起作用

 唱空楼市的专家年年有，“空军一号”非一位十年前就开始唱空的海归经济学家莫属。他一直把目标定在一线城市，预测的降价幅度常常是“两年降四分之一”、“五年腰斩”。近一次预言发表在上月，“房地产泡沫未来数月内破灭，多不到一年。”

前些年他特别受大众欢迎，被视为手握水晶球的预测大师。 近两年他的预测却开始成为大众眼中的笑柄，即便如此，他依然坚持己见。也许他是了解预测界规律的——“大胆预测吧！错了没人记得，一旦蒙对一次你将一夜成名。”

内地不断爆出的“鬼城”现象，又给了“空军”新的“弹药”。但一线城市的房价走势却始终坚挺。

统计局这次的统计结果与大众的感受终于一致了：今年房价涨幅的城市正是北京、上海、广州、深圳。

2010年以前，中国楼市的涨跌是全国基本同步的，只是在幅度上有所不同。但近三年来，一线城市与三四线城市之间的价格走势，背离程度越来越大。甚至在二线城市之间也开始分化，例如浙江三大城市杭州、宁波、温州楼市一直低迷，温州诸多豪宅价格甚至对折。为什么许多中小城市在降价，一线城市却在大涨？

归根到底，依然是供求关系这个基本的商业原则在起作用。

三四线城市和温州这些炒作过度的城市，地方政府完全依赖土地财政，拼命扩大土地供应。近去中部某省会城市考察，这个城市近几年的GDP增速常常全国夺冠，但平均房价只有7000元/平方米左右，远低于周边省会，在本省范围内也非。

原来这个十多年前人口刚过百万的城市，规划要聚集千万人口，城区面积以10倍的速度增长。每规划一个新区，搬去几个机构、大学，就开始大规模卖地；一个新区还未填满，第二个新区又开始四通一平。建设新区的目的不是产业导向，而是以卖地为终目标。

这个省人均收入的城市，2009年至2011年房价每年上涨50%，市政府强租农民土地开发新区，面积超过老城区，被官方媒体大规模曝光。近去参观发现，新区建设速度不减，国内排名前列的大开发商悉数进驻。但新楼盘开盘价与两年前相比已有20%~40%的下降。

巨量的供应超越了本地人口的消化能力，这两个城市家家户户基本都拥有两套或以上的房产，不仅居住需要早被满足，投资需求也已经透支。如果没有后续大规模人口导入，此类城市必然会出现空城甚至鬼城现象。

四大一线城市的供需关系恰恰相反。从地方政府对土地财政的依赖程度来看，一线城市相对较轻。北上广深拥有中心地位和要素聚集效应，各有自己强势而健康的产业，虽然卖地收入一般高于其他城市，但对财政的贡献比例较低。例如上半年房价涨幅的广州，多年来卖地收入还不如杭州、南京甚至大连和武汉。

一线城市的医疗、教育、文化、就业资源吸引着全国的人才和富裕阶层，还有大量海归，为高端房产提供着源源不断的有支付能力的消费人群。在可以预见的五年之内，大小城市房价背离的趋势依然会持续。