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购房时如何处理面积误差!

2014-06-04 16:23 来源：装修保障网作者：自在天装饰公司阅读（）

一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。那么如何计算建筑面积呢，购房时如何处理面积误差呢?
一、如何计算建筑面积
　　在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
　　1、单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
　　2、多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
　　3、地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
　　4、用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
　　5、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
　　6、电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
　　7、住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
　　8、独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积;多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。
　　9、突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
　　10、两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

二、怎么认定面积误差
　　我们通常称面积误差为“房屋缩水”，实际上表现形式各有不同，房屋面积不但有“缩水”，还有“涨水”。有些是交房时房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中约定的建筑面积不符，比如前边案例所提到的这位买受人的遭遇;有些是套内使用面积与约定的不符，也就是我们所说的使用率问题。
　　在房屋预售活动中，开发商声称自己房屋的使用率为75%，结果只有70%，这就产生了误差，就会在买卖双方之间产生纠纷;有些则是因为公摊面积的问题，可能购房者得到的建筑面积与预售合同约定面积相符，但是由于公摊面积增加，相应地其套内建筑面积必然减少。还有一种可能，就是公摊面积数不变，但某些不应该被公摊的建筑也被作为公摊面积，消费者也会受到损害。
　　实际上，在建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划(试行)》中明确规定：商品房若按“套”或“单元”出售，则其销售面积为购房者所购的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差，都称为面积误差，都会给购房者带来损失。　
三、购房时如何处理面积误差
　　通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的值，通常是3%。
　　面积误差比值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。
　　还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。
　　在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。
　　如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
　　购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。如果购房者不了解如何计算面积，以及如何在合同中约定相关事项，请专业律师协助签订购房合同，降低发生纠纷的几率
四、公摊面积是不是越小越好
　　公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。随着现代多层和高层住宅的发展，过去单门独院、一幢建筑物一个单一的产权主体的格局被打破，一套商品房的产权人既拥有对套内建筑面积的专有权，也拥有对公用建筑面积的持份权。根据建设部和北京市的相关规定，公用建筑面积由两部分组成：
　　一是大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
　　二是套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。显然，如果走廊、过道、楼梯间等面积过小，尽管计价面积小了，但也会给业主的上下出行带来不便。
　　由此可见，公用建筑面积的大小不仅影响到商品房的价格，而且关系到业主居住的舒适度。所以说，公摊面积并非越小越好。
五、房屋面积误差纠纷怎么解决
　　人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四条规定：
　　出卖人交付的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，而合同没有约定或约定不明确，以面积误差比值在3%(含3%)以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准，即：
　　(一)面积误差比值在3%(含3%)以内，购房者应当按照合同约定的价格据实结算支付房款，购房者不得以此为由解除合同;
　　(二)面积误差比值超过3%，则购房者有权解除合同并要求开发商返还已付的房款及利息。如果购房者愿意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的所有权归购房者，并且对超出部分可不支付房款。房屋实际面积小于合同约定面积的，购房者可要求开发商返还面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款及利息，并双倍返还超出3%部分的房款。