2016写字楼物业管理条例

　　制定写字楼物业管理为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。

      内容包括：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定;从事物业管理的人员应当按照有关规定，取得职业资格证书;一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理;业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定;物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任;物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

　　1) 写字楼租户在节假日的安全措施

　　通常在节假日或大假期中，一般写字楼容易发生物品盗窃或火灾消防等事故，假期

　　前租户应做好以下安全措施：

　　A. 锁好门窗，包括大门及各房间门窗

　　B. 关上室内电源，如复印机、电脑、空调等用电设备。

　　C. 将易燃物品，如酒精、天那水、油漆、废纸、木屑及垃圾迁离或减少存放，以消除安全隐患。

　　D. 尽量不放置贵重物品，锁好保险箱将贵重或大量财物存进银行。

　　E. 建议与公安派出所进行联动或设置自动报警系统。

　　F. 在假期内需搬出物品，应在管理处事前办理好放行手续，确保财物的安全。

　　(2) 租户/住户疏忽无锁好门窗，如何处理?由于租户/住户疏忽，引致不法分子有机可乘，造成财物的损失，管理人员应：

　　A. 应及时报告当值主管，守候门外，另安排拍照记录。

　　B. 尽快通知该单位负责人反回家中处理。(事前应存放业户紧急联络电话记录)

　　C. 与主管同进入室内查察情况，有否失窃及翻乱情况。

　　D. 如联系租户/住户不上，可利用备用链锁代为锁门，并贴上告示，事后提醒租户/住户小心门锁，以保障财物安全。

　　E. 如发觉室内物品有翻乱现象，可迅速向派出所投案，由公安人员作进一步的处理及调查。

　　(3) 租户因经济纠纷引致追债者聚集大厦，如何处理?

　　大厦人流复杂，上述情况时会发生，亦会影响其他租户的正常办公或经营，扰乱大厦秩序，管理公司应采取：

　　A. 防范措施，立即增派保安人员在现场维持秩序，防止事件扩大，适当控制现场人群的情绪或行为。

　　B. 防止有人造出激烈行动，破坏大厦设施，事态严重时，立即通知派出所协助处理。

　　C. 将现场情况拍摄或用闭路监视系统记录。

　　D. 适当引导人群至其他非办公的地方，劝喻人群或当事人应采取法律途径，以解决纠纷，不要采取过激行为，影响到其他租户，尽力将事件控制及平息。

　　(4) 大厦地面湿滑意外受伤的索赔处理?

　　上述情况大厦管理处并不一定承担责任，依据(消费者权益保护法)第十八条规定，对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明及明确的警示，并说明正确使用商品或接受服务的方法及防止危害发生的办法。

　　A. 管理公司在大堂或洗手间等地放置警示标志“地面湿滑、小心摔倒”字样

　　B. 或放置防滑地毡等设施。

　　C. 受伤业主管理公司亦应负担医疗费用。

　　D. 如情况严重时，管理公司可交由保险公司进行索赔的处理。

　　(5) 客户进入大厦辖区不肯出示证件登记，如何处理?

　　部分大厦为加强治安防范，采用出进查证登记制度，为避免予盾事故，可采取：

　　A. 对熟悉业户、租客可进行登记其单位及出入时间。

　　B. 对不熟悉客户，管理人员应耐心解释登记的原因及作用，防止客户反感。

　　C. 或通知将造访的租户单位，查证实况，登记后准其进入。

　　(6) 如何防止推销人员进入大厦干扰租户?

　　因推销人员擅自闯入，会影响租户办公，可采取：

　　A. 在大堂设立“谢绝推销”告示牌，为劝阻推销人员的在效依据。

　　B. 大堂保安人员应随时提高警觉，有识辨推销人员的能力，以对其进行适当的盘问，阻止其进入大厦。

　　C. 加强巡逻工作，留意各楼层的可疑人员走动的情况。

　　D. 在非办公时间，要求来访者出示证件登记，可有效地阻止推销人员的进入。

　　(7) 停车场车辆被盗，责任谁负?

　　管理公司对上述情况，应承担多少责任，目前，我国尚无明确的法规规定。车辆被盗的责任界定于法院的判决，不同地方法院，判决结果亦不尽一致。

　　A. 管理公司在停车场管理规定中告示车主，不承担任何经济赔偿，并不能作出单方面的约定，不能成为管理公司免除责任的理由。

　　B. 车辆被盗不应由管理公司承提全部的赔偿，车主所纳的停车费，不是车辆保管费，又不是车辆保险费，实际上收取是车辆的场地使用费。

　　C. 以权利，义务对等的原则出发，车辆被盗，管理公司只承担部分的赔偿责任。应由法院的判决。

　　D. 建议政府立法部门对车辆被盗制定严格的赔偿标准，而车主应购买车辆保险，如车辆被盗时，可向保险公司索赔。

　　E. 管理公司应做好停车场的车辆进出记录。加设防盗监控系统，加强巡查工作，以保障车辆安全的停放。

　　(8) 员工违法造成业户损失，管理公司应承担否?

　　管理公司为业户提供服务，保障业户人身及财产的安全，唯有部分员工“监守自盗”造出违法行为，使业户蒙受财产损失：

　　A. 员工违法犯罪，管理公司难辞其责，在招聘员工入职，签订劳动合同，公司对员工应负监管义务，要监管及教育员工，约束其行为，作为员工的雇主应多或少承担监管失当的责任。

　　B. 管理公司对业户的财产损失要承担赔偿的责任，是部分而非全部，要视具体的情况而定，管理公司应对员工的品德思想进行教育，加强培训工作，加强监管的工作，尽力防止员工违法犯罪，但不能保证所有员工都能遵纪守法。

　　(9) 楼上单元地下水管渗漏或爆裂造成楼下受损，如保处理?

　　一般受损用户往往直接要求渗漏单元赔偿，但并非一定由其承担，必须查明原因。

　　A. 漏水原因由于地面防水施工质量差，或水管质量不合格或破裂，或原有防水层遭破坏，或有水管破损不修等各种原因，以不同原因去区分不同的责任承担人。

　　B. 在业主收楼，并无进行装修前，在保修期内应由发展商承担，保修期过后由业主自负。

　　C. 由于业主收楼后进行装修改动，由于震动，改装，改建都可能导致原有防水层破坏，该业主要承担所有责任。

　　D. 如属给排水管的质量问题，能证明为发展商原有的质量问题，在保修期内由发展商负责，保修期过后由业主负责。

　　(10) 地下水道堵塞造成下层业户受损，谁负责任?

　　物业的地下水道，为相关各业主共用，由于设计或使用不当会发生堵塞，造成低层用户污水倒灌现象或造成室内水浸或财产的损失：

　　A. 由于排水管设计不当，经技术质量监督部门监定，无论物业投入多长时间，保修期是否已过，应由发展商承担维修及纠正设计的责任。

　　B. 如属产品质量问题，保修期内由发展商承担，已过保修期由业主自行维修。

　　C. 堵塞情况因上层用户维修或使用时乱倒砖、沙石、垃圾等引致，应负疏通或赔偿损失的责任。

　　D. 下水道为公用部份，原因不能查证时，应由大厦各业户共同负维修的责任，费用可共摊。(维修费用包括由受损楼层及以上的楼层业主共同承担。

　　(11) 对大厦“中央空调”温度适当的处理?

　　由于商场/写字楼中租户办公、餐饮、供应温度等需求各有不同，而出现“众口难调”的现象!管理公司应采取：

　　A. 合理安排中央空调系统主机的配置，因用户不同的需求应合理配置空调主机的台数和功率。要考虑各种需求的时间性，白天与晚上或通宵供应量不同，可分别开启大或小功率的主机以调节空调的供应量，以节省能源。

　　B. 合理安排空调供应系统的供应分布，对不同的用户进行分别供应，可分别计算用量和收费，以达到公平合理的管理目的。

　　C. 制定大多数人接受的供应温度及标准，以符合节能及经济原则，空调的供应以提高用户的满意率，降低投诉率，在不同地区不同大厦的情况有异，要根据上述的“满意率/成本”的原则去结合大厦的实际情况，作出适当温度标准，并向租户说明该标准的制定理由，可依季节，天气预告去调节室内的空调温度。

　　D. 写字楼内的空调温度，一般控制范围：

　　1) 冬季：温度控制在18~22℃

　　相对湿度为40%~60%

　　2) 夏季：温度控制在22~25℃

　　相对湿度为40%~65%

　　而商场在节假日内，人流量多的时间内适当将空调温度调低，人流量少或平日则适当地调高。

　　(12) 遇意外触电事件的处理?

　　发现有人触电的处理方法

　　A. 应马上关闭电源，在未关电源前切不可用人体接触受伤者，以防自已亦触电。

　　B. 利用绝缘物将电线或人拉开。

　　C. 立即进行人工急救，并电告医院派员进行抢救。