岳阳未来房价还会继续上涨吗?岳阳未来房价分析

　　岳阳未来房价还会继续上涨吗?相信无论是普通市民还是开发商对这个问题都是十分关注。下文装修网就为大家整理了专家的意见，希望对大家今后购房有帮助。

　　从中国的国情来看，房地产还有20年左右的黄金期。

　　根本原因在于人口与土地的矛盾与城市化进程。有更多的人要从乡镇进入城市，不管是进城务工还是农村乡镇富裕人士进入城市改善居住环境，这都导致了需求总量在未来的增长动力;而土地就是这么多，可拓展的城市土地就这么多，并且一线、二线城市的可拓展土地更是极为有限。更直接的原因在于地方对于土地及房地产的依赖，未来一段时间内，地方政府仍然严重的依赖土地出让金，房企的营业税、增值税、所得税，房地产开发带动的建筑材料产业链的产出：钢材、水泥、建材、建筑机械等等;公路、公建、桥梁、铁路、机场、公园、环境整治、保障房……这些都需要庞大的资金，只有不断向上的房地产市场才能支撑各地不断扩张的基础设施建设。其三是从消费者层面来看：丈母娘精神带来的刚需群体短期内不会改变，结婚买房仍然会是未来十年的主流，改善居住环境的客群会保持高增长。

　　而投资群体面临的问题是投资渠道的狭窄，有钱没处投资：中国金融市场特殊，股票市场太不稳定，而又缺乏现代化的个人理财机构，实体经济进入瓶颈。而投资不动产尽管未必是回报率的渠道。是货币大环境，改革开放到现在，通胀从来没有停止步伐，可以说通胀年年有，近年特别大;远的不说，如果按2000年拿30万存银行和30万买房做对比，就很直观了，钱只是印着数字的纸张，只有不动产、金属、品、艺术品才是未来长期可以保值增值的资产。

　　无论是历史的经验，还是各国的经验，房地产的价值总是随着经济的增长而增长。因为一切经济活动均建立在土地之上，只要经济总量在膨胀，那么土地的拥有者总可以借此收取更高的租金。房地产的价值终取决于建立其上的经济活动总量的价值。发达地区的房地产为什么价格高?因为发达地区同样土地面积上创造的 GDP高。房地产增值不是房地产投资的结果，也不是房地产投机的结果，而是经济长期发展的必然结果。无论如何打压房地产上的投资和投机行为，均不能改变这一客观经济学规律。正是因为房地产价值长期内将随着经济的增长而增长，房地产被视为稳妥和可靠的财富保值增值方式。改革开放30年来，中国民间积累了巨额的财富，这些财富终大部分投射在房地产身上。房地产实际上是存放民间财富的“仓库”。看看我们身边的人，大部分人房子的价值是不是构成了家庭财富存量的绝大部分呢?

　　20%的房地产“增值”税在明白无误的告诉人们：政府不欢迎不鼓励老百姓继续把房地产作为理财投资的选择。但问题是，放眼望去，除了房地产，老百姓的财富还有更好的出路吗?似乎也没有。这也正是困难之所在。新政只是采取“堵”的策略，而没有疏导。所谓疏导，就是要降低中国人在理财上的焦虑感。中国人穷了几千年，过去的30多年好不容易通过自己的打拼初步富了起来，人们迫切需要留住来之不易的财富。但是，高通胀却在蚕食老百姓辛苦积累的财富。一般人的理财可以说，基本上都是被高通胀所驱使的。它迫使人们去买房去炒股去投资，以跑赢通胀这头怪兽。想一想，如果货币贬值不那么快，人们还会疯了一样有钱就买房吗?因此，在“堵”的同时，政府更应注重疏导，这个疏导就是要求政府在货币发行上更加克制，人民币的币值能够稳定下来，那么人们即使有了钱也不会想到立刻变成房子。

　　但是，从另外一个角度看，此次新政“投机投资性购房”还是有一定的警示意义。那就是当前中国房地产的整体价格确实存在较大的泡沫，未来进一步上涨的空间并不大，一旦经济下滑，不排除短期内大幅下跌的可能。中国的房地产开发公司万科近发布了它的 2012年度企业经营报告，在报告中，它这样写道：“中国房价快速上涨的时代是否已经结束?历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至少可以说，这个时代应该已经结束。应该这个词，有三层含义。，它是大众希望看到的结果;第二，它具有理性分析的合理性;第三，它是一个大概率事件。”

　　我们说房价合理与否，我们是在讨论资产估值问题。而资产估值的基础是自由现金流，一切资产的现值都是未来自由现金流的折现。舍此，没有其他的方法。作为一项资产，房子的现金流来自于租金。因此，评估房价正确的方法是把房价和租金进行比较。那么，当前房价租金比是多少呢?手头没有权威的数据，各地差异也很大。但是就拿房地产价格一直相对理性的广州来讲，据媒体的报道和本人的实地调查，房价/年租金收入比一般在40以上。也就是说，年化租金收益率低于2.5%。这意味着从租金收入看(这也是投资的角度看)，买房连银行存款都比不上。其他地方，房地产的投资收益率就更差了。从租金收入角度看，当前的房地产是缺乏投资价值的。现在买房的人，实际上有几个又在考虑租金收入呢?很多人甚至忽略不计的，大家都在赌房价继续上涨。但是，绝大多数人忘记了一点的是，长期来看，房价上涨的幅度不会超过租金的上涨幅度。这与长期看，股价上涨的幅度不会超过公司盈利上涨的幅度是一个道理。过去十年，中国房价上涨幅度远远超过租金上涨幅度，显然，这在接下来的十年是不可持续的，它必然在未来的某个时点上得到矫正，以实现均值回归。