庄河二手房交易税费全解析

　　在二手房交易中除了交购房款，还会产生哪些费用?二手房交易税费项目繁多，买二手房要交哪些税已经成为困扰购房人的一大难题。装修网小编为大家详细介绍二手房交易税费全清单，买卖二手房之前必读资料。

　　一、二手房交易税费之“税”

　　1、二手房交易税费——个人所得税

　　纳税人：卖方

　　政策：根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为交易总额的1%或两次交易差额的20%。如果同时满足家庭住宅、购买时间超过5年，则可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

　　普通住宅未满5年或非家庭住房，个人所得税计算公式：(售房收入-购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价*1%)*20%;或采用另一种计算公式：地税局评估价或网签价(取价高者)*1%

　　注：纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

　　2、二手房交易税费——营业税

　　纳税人：卖方

　　政策：根据规定，营业税的税率为5.6%。转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过2年都需要全额征收营业税。

　　普通住宅营业税计算公式：(房产证满2年或契税完税证满2年)——免征营业税，不足2年——地税局评估价或网签价(取价高者)*5.6%;

　　非普通住宅营业税计算公式：提供发票——[地税局评估价或网签价(取价高者)-上手发票价]*5.6%，不提供发票——地税局评估价或网签价(取价高者)-上手发票价*5.6%;

　　别墅营业税计算公式：满2年——[地税局评估价或网签价(取价高者)-发票价]*5.6%，不足2年——地税局评估价或网签价(取价高者)*5.6%;

　　注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。

　　3、二手房交易税费——契税

　　纳税人：买方

　　政策：按规定契税应由买方缴纳。契税应纳税额根据房屋成交价格和税率计算征收。税率具体规定为：个人购买非普通住房的，按4%税率征收。个人购买自用普通住房和经济适用住房的，面积大于90平方米、小于140平方米按3%税率减半征收;大于140平方米的，按3%征收;个人购买90平方米及以下普通住房的，按1%税率征收。名下已有住房，再次购买按照3%征收。

　　契税计算公式：地税局评估价或网签价(取价高者)*税率(1%~4%)

　　普通住宅契税计算公式： 90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%;

　　非普通住宅契税计算公式：3%，别墅契税计算方法：4%;

　　注：购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠

　　4、二手房交易税费——印花税

　　纳税人：买卖双方

　　政策：所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。房地产证按件贴花5元。

　　非住宅：交易印花税——地税局评估价或网签价(取价高者)*0.0005%，权证印花税——5元/本;

　　住宅(含普通、非普通)：交易印花税——免征，权证印花税——5元/本

　　注：从2009年至今暂免征收住宅印花税

　　二、二手房交易税费之“费”

　　除了上面介绍的几大税种，在二手房交易中还会产生一些费用，以下将一一列举。

　　1、中介费(买卖双方)

　　依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元(含10万元)以下的按2%收取;超过10万元至100万元金额(含100万元)的，按1%收取;超过100万元金额以上的按0.5%收取。

　　比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为： 中介费=10万元*2%+90万元*1%+25万元*0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元 即买卖双方合计需要支付的中介佣金为12250元整。

　　2、买卖合同公证费

　　买卖合同需要公证时才须缴纳：房屋成交总额*0.3%;

　　赠与过户公证费：40元/平米*产权证面积;

　　继承公证费：80元/单，放弃继承公证：80元/人

　　3、房屋产权登记费

　　住宅：50元(买方承担，每增加1人加10元，买家为单位的80元)

　　非住宅：550元/宗

　　4、房屋评估费

　　按评估额*0.5%缴纳

　　5、抵押登记费(他项权证工本费)

　　住宅：80元(买方承担，共有权证：10元)

　　非住宅：550元/宗

　　6、公摊费用

　　只征收“房改房”交易对象，其他免征

　　成交价/总面积*分摊面积*10%(10楼以下)

　　成交价/总面积*分摊面积*20%(10楼以上)

　　7、测绘费

　　面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。

　　一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

　　8、调档费

　　20元。

　　9、土地出让金

　　普通住宅：除以下情况外，免征

　　房改房——地税局评估价或网签价(取价高者)*1%

　　安居房——未注明使用年限的按地税局评估价或网签价(取价高者)*1%

　　集资房——地税局评估价或网签价(取价高者)*5%

　　非普通住宅&非住宅：未注明使用年限的按地税局评估价或网签价(取价高者)*1%

　　10、交易服务费

　　收费标准：建筑面积3元/㎡

　　注：买卖双方需同时支付，一宗交易服务费为：2*建筑面积*3元/㎡。