宁波新建住宅全装修新政出台 10个重点要读懂

　　昨天，宁波市住建局发布《关于完善新建住宅全装修工作的通知》。该新政将于今年8月1日起实施，8月1日之后取得预售许可的全装修住宅项目将按新政要求实施。新政明确了哪些重要内容?全装修标准是如何规定的?市住建局相关负责人对此进行了解读。

　　01、为什么要完善住宅全装修政策?

　　自2018年启动实施以来，我市住宅全装修政策在加快推进建筑工业化、发展绿色建筑、保障房屋结构安全、改善人居环境等方面发挥了积极作用，但也出现了一些问题，如由于标准不明确，个别房企通过搞所谓的“清水装修”打政策“擦边球”，降低装修品质;由于实际交房与房产公司销售宣传差距较大，导致交付时矛盾纠纷多发等问题，影响了政策实施效果和社会和谐稳定，亟待修改完善。

　　《通知》在坚持住宅全装修方向不变的前提下，结合我市实际，强化问题导向、需求导向、效果导向，兼顾企业诉求和购房者需求，针对性解决住宅全装修政策实施过程中遇到的“清水装修”、装修标准不透明、装修质量监管等群众普遍关心关注的问题，推动住宅产业高质量发展，满足人民群众品质化住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展。

　　02、住宅全装修实施范围是否有变化?

　　住宅全装修实施的范围没有发生变化，仍以《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修工作的实施意见(试行)》(甬政办发〔2018〕39号)划定的范围为准，具体为：海曙区、江北区、鄞州区行政区域以机场路—鄞州大道—福庆南路—甬台温高速—盛莫路—聚贤路—甬江—世纪大道—东昌路—望海南路—北环路所围范围。在该范围内，2018年5月1日起新领取施工许可证、除拆迁安置房外的所有新建商品住宅项目都适用本《通知》有关规定。在该范围以外或在土地出让合同中已约定实行全装修的商品住宅项目，也应当按本《通知》有关规定严格执行。

　　03、全装修标准如何规定的?

　　装修分为基本装修和升级装修。其中基本装修应当符合“基本设施配置完备、基本使用功能具备”的标准，具体是指给排水、燃气、供电照明、空调、通风、通信等系统安装到位，厨卫基本设备配置到位并可正常使用，户内所有功能空间和公共部位的地面铺装、墙面及顶棚粉刷完成，达到入住标准。基本装修标准反映到装修价格上，按房屋建筑面积计不低于1500元/㎡、不高于2000元/㎡，高于2000元/㎡的按照2000元/㎡计。在基本装修标准基础上，房地产开发企业可以根据市场需求及产品定位，提供若干升级装修方案供购房者选择。

　　04、装修价格如何评估，并保证其公正性?

　　首先，由市住建部门负责建立我市全装修价格评估机构名录库;房地产开发企业应当在全装修住宅项目预售前1个月，向属地住建部门提交所有房源的装修具体方案(含升级装修方案)，并提交委托评估申请;其次，在属地住建部门监督下，房地产开发企业从评估机构名录库中随机选取一家评估机构，并签订价格评估委托合同;最后，评估机构根据房地产开发企业提供的资料，参考现行计价依据，结合项目所在地评估期市场化可比价格水平进行评估，并出具价格评估报告。经评估，基本装修方案价格低于1500元/㎡的，房地产开发企业应整改达标后重新进行评估。

　　在保障评估公正性方面，评估规则主要对评估机构及其从业人员、房地产开发企业的行为作出了规定：评估机构及其从业人员应当依法独立开展评估业务，确保评估结果客观、公正，不得违背职业道德、玩忽职守或者与房地产开发企业串通、弄虚作假;房地产开发企业应当积极配合评估机构工作，不得干扰其正常的评估活动，不得以贿赂、利诱等不正当方式干扰价格评估活动。对于违规行为，评估规则也明确了相应的信用惩戒、限期整改、暂缓受理预售申请等处理措施。

　　05、样板房有哪些监管措施?

　　一是，交付标准样板房可以在可售房源内设置，也可以异地就近设置。交付标准样板房应严格按照对应的装修具体方案建造，并在预售前完成。

　　二是，交付标准样板房应当与对应户型的交付房屋保持一致，“所见即所得”，不得加装交付标准以外的软装和家电、家具、灯具等设施设备、装修材料和装饰物品。

　　三是，对未设置交付标准样板房的户型，房地产开发企业应书面告知购房者该套型与交付标准样板房的差异。

　　四是，房地产开发企业设置展示效果的非交付标准样板房的，应当在样板房入口处醒目标识“非交付标准样板房，仅供购房者参考”字样，样板房内非交付标准的设施设备、装修材料和装饰物品均应采用醒目标识提醒购房者。未设置交付标准样板房的户型不得设置非交付标准样板房。

　　五是，全装修住宅项目预售前，属地住建部门组织评估机构对交付标准样板房进行现场检查、核对，交付标准样板房与装修具体方案相符的，方可对外开放。为了厘清法律关系，明确房地产开发企业在商品房市场中的主体责任，政策文件规定，交付标准样板房的检查、核对结果原则上不作为房地产开发企业在商品房装修纠纷中有关事项的免责依据。

　　六是，交付标准样板房保留期内不得擅自变更展示内容，不得擅自拆除、移位或调换。房地产开发企业应留存交付标准样板房的主要装修材料样品，留存期限与交付标准样板房保留期限一致。

　　七是，异地设置的交付标准样板房移位至可售房源的，除两者的户内空间尺寸、装修标准和装饰效果等应当保持一致外，还需按照规定履行相应的书面告知购房者、向属地住建部门报备、经住建部门组织检查核对等程序。同时为了充分保障购房者的权益，政策文件还规定原交付标准样板房需在可售房源内的交付标准样板房开放满30日后方可拆除。

　　政策文件还对房地产开发企业在样板房管理中的违规行为、不诚信行为有相应的监管及惩戒措施。

　　06、如何避免购房者被强迫选择升级装修?

　　按照《通知》，所有全装修住宅房源均应提供基本装修方案，房地产开发企业应当尊重购房者选择基本装修方案的权利;商品房预售许可之日起3个月内，购房者可以自由选择基本装修方案或者升级装修方案，3个月届满未售出的房源一律按基本装修标准确定具体装修方案。以上规定主要考虑：一是有利于房地产开发企业合理安排装修工程与主体工程的施工衔接，以及装修主材和有关设施设备的采购需要;二是可以有效防范并杜绝房地产开发企业为了推销升级装修方案而捂盘惜售，待商品房预售许可之日起3个月届满却强迫购房者购买升级装修住宅。为了确保这一政策落到实处，各级住建部门将积极向企业宣贯政策文件精神及具体规定，向企业重点提示有关禁止性要求;同时，会同相关部门严肃查处房地产开发企业捂盘惜售或违背购房者意愿强行推销升级装修等违规行为。购房者也可以就房地产开发企业的捂盘惜售、违背购房者意愿强迫选择升级装修方案等违规行为，向属地住建部门提供线索或进行投诉。

　　07、针对全装修住宅存在的质量通病问题，下一步将采取哪些措施?

　　坚持以问题为导向，将监督力量向群众关切的热点倾斜，强化住宅全装修质量通病的事前监管：一是强化住宅全装修工程施工过程管理，督促参建单位严格对照标准规定落实施工质量的检验制度，做好全装修过程中各项隐蔽工程的质量检查;二是强化工程验收管控，督促参建单位严格落实分户验收制度，对于群众关切的质量缺陷在分户验收抽查中予以重点关注，同时做好交付标准样板房装修质量的现场检查工作;三是强化惩戒措施，对于监督中发现弄虚作假、降低标准，将检验不合格工程按合格工程处理的行为加大惩治力度，并纳入到建筑市场信用体系扣分中;四是健全和落实住宅全装修购房人参与质量监督机制，确保购房人开放检查日、购房人监督小组等形式落到实处，减少交房后的质量纠纷与投诉。

　　08、政策实施后，对购房者选购全装修住宅有何建议?

　　建议购房者在选购全装修住宅时，要尽可能充分了解全装修住宅的有关信息，具体可以参考以下几个方面：

　　(1)查阅该项目的装修方案(包括基本装修方案和升级装修方案)，了解装修方案中的装修设计图、装修主要材料和设施设备的品牌、型号、材质等主要内容;

　　(2)查询装修价格评估报告，了解装修价格构成;

　　(3)参观交付标准样板房，查看装修设施设备和装修材料的品牌、型号等，体验交付标准的房屋装修实际效果。

　　09、政策什么时间实施，哪些项目适用这一政策?

　　按照《通知》，政策正式实施时间为2020年8月1日，在政策正式实施后取得预售许可的全装修住宅项目，包括首次预售和加推的预售批次，都要按照《通知》规定执行，其他项目可以参照执行。

　　另外，《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修工作的实施意见(试行)》(甬政办发〔2018〕39号)及相关配套政策规定与本《通知》要求不一致的，以本《通知》为准。

　　10政策实施预计会对当前我市房地产市场产生何种影响?

　　随着《通知》的出台和基本装修标准的明确，今后房地产开发企业拿地测算时会更加科学、理性，有利于稳定地价、稳定预期;同时，《通知》中的相关政策措施将有助于提高装修价格的透明度，促进企业诚信经营，减少因信息不对称造成的矛盾纠纷;此外，《通知》的实施还有助于激发房地产开发企业按照自己的经营策略凸显楼盘定位和品质、提升装修品质的积极性。