绿地控股吉盛伟邦家具村 谁来维护商户利益

  6月8日清晨，一辆挖掘机缓缓驶进上海青浦嘉松中路的绿地吉盛伟邦家具村(下称家具村)，他们的任务，是受绿地之托拆除家具村标志性建筑物红房子。施工不久，家具村内诸多商户闻讯赶来，合力中断了这场拆迁。

  一个月之后，笔者实地走访家具村，首先映入眼帘的即是这座已破败不堪的红房子。如今，很难将这里的景象与家具村曾经的辉煌联系在一起。在红房子内，分散着几个维权的商户，为防止拆迁队再次对红房子下手，他们在炎炎夏日里驻守于此。

  拆红房子的，是家具村的“新主人”绿地。

  “保卫”红房子的，是家具村的百余家商户。

  这场别样的拆迁对抗，已经在家具村持续了数月。

  一切，要从2019年9月绿地对家具村的收购和一纸《升级改造告知函》说起。

  绿地23.49亿元收购吉盛伟邦

  一纸改造函让家具村“硝烟四起”

  2019年9月16日，绿地控股以23.49亿元的价格收购上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司50%股权。在此之前，上海吉盛伟邦绿地国际家具村是绿地与吉盛伟邦家具集团的合营公司。收购之后，绿地成功持有吉盛伟邦家具村100%股权。

  绿地成为家具村唯一股东后，当即发出一份《升级改造告知函》，而落款日期却为9月6日。告知函中，绿地宣布家具村自2019年11月起将启动升级改造，拟用4年时间将家具村升级成市西科技园，并同步引入总部办公、酒店公寓、商业配套、邻里中心等功能业态。

  一“函”激起千层浪，上海最美家具村的宁静就此被打破，商户与绿地之间的抗争自此拉开序幕。

  商户拆迁、破产，蒙受巨额损失

  百余家商户尚未撤场仍在维权中

  绿地走上对家具村的升级之路后，首当其冲受到波及的，就是家具村内的商户。据资料显示，从2007年开业至今，家具村拥有14大家具建材主题馆和580个工厂旗舰店。升级的车轮，必将碾过这些商户投入了巨大财力、人力经营的门店。

  据家具村7月2日通过官方微信呈现的数据显示，目前已有280家商户完成撤场。另据留守商户介绍，目前还有100余户商家尚未撤场并坚持维权。

  如今，家具村内不复往日繁华。剩下的，只有彼此支撑和依靠、以期团结维权的商家。

  在家具村的全屋定制馆内， 据一位主营楼梯的商户介绍，她与家具村合同签约始于2019年6月，自己的装修团队提前于5月进场、耗时数月、花费约100万装修展位，突然于9月接到升级改造函。

  虽然此后展位于10月1日如期开张，但在家具村的升级改造和2020年初疫情的影响之下，商户入不敷出。与之有同样遭遇的还有大家耳熟能详的尚品配宅，几乎和前述主营楼梯的商户在同一时间与家具村签约和开张营业。

  在全屋定制馆三层，商户们面临的状况更为严峻。这一层，不少商户已被切断电源和水源。一位商户介绍：她是三个孩子的妈妈，上有80多岁的父母。入驻家具村时，原本计划在家具村最少要经营10年以上，装修等前期投入花去近300万，其中不少还是借款。如今因家具村的改造，不光没有新增客户，更甚的是不少前期签约的客户因为担心售后纷纷前来退单，经济损失巨大。这位女士在讲述自己的遭遇时，悲切难掩。

  还有商户是加盟或代理某些高端品牌的，品牌授权费用高昂。且品牌具有区域保护特色。“家具村之外，目前没有任何合适的去处”。一位商户如是介绍。

  “绿地在2019年8月还在正常招商，收购绝非一蹴而就，这就是坑新的商户入驻”……有一位商户这样直抒胸臆。

  每一家还未撤场的商户，几乎都有着自己的一本“辛酸账”。有身怀六甲跟随维权队伍与绿地对抗的、有装修进行到一半被绿地叫停的、有在黑灯瞎火的环境下坚持营业的…

  更有戏剧性的是，在家具村的部分沿河地带，分布着一些早年间修建下的违章建筑。不少承租了家具村这些违章建筑的商户，在这次升级改造过程中，被迅速清退和拆除。

  赔偿安置方案迟迟未能给出

  绿地率先起诉三家商户且胜诉

  自2019年9月绿地发布升级改造函以来，近一年时间商户们维权路上奔走于绿地、信访办、区政府、市政府之间。

  在2019年9月24日，在多方协调之下，绿地集团领导首次承诺家具村可以保证持续经营18个月;并于随后的9月28日承诺减免9-10月的租金和管理费用。

  对于商户们最为关切的固定投资损失、预期经营利润损失、品牌授权流失损失、拆迁过渡期损失等具体的赔偿方案，绿地却一直迟迟未回应。

  对于承诺的18个月的正常经营所需的环境，绿地则采取了一些让商户难以理解的行动。

  2020年1月2日，商户们收到撤场及催款通知，依然按原合同价催收租金，并且通知将会对其展位停电、封门等强行措施。于商户而言，家具村前途未卜，经营环境没有保障，再继续缴纳租金只会增加损失。尚未撤场的商户大多未再如期缴纳租金。从目前的情况来看，绿地也的确是采取了停电停水等措施，一位商户无奈地表示：“部分展馆的卫生间也禁用了”。

  2020年4月8日，绿地有了进一步行动——于家具村市场的各个大门口竖起了“提醒客户谨慎下单”的超大黄牌。这幅黄牌，商户形容其为绿地在“自己搞黄自己”，被诟病为进一步破坏经营环境。

  2020年6月，即上演了前述的拆除红房子这样的升级版对抗。

  6-7月2个月时间，共有20余起绿地家具村起诉商户的合同纠纷开庭，加上更早审理的诉讼，被起诉商户约占尚未撤场商户的20%。

  7月2日，家具村的官方微信“吉盛伟邦家具村”发文《判决书又来了!》，称近期已有三家商户判需要支付家具村租金及管理费。并重申“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”。

  商户介绍，在家具圈，展位与商场大多是一年一签，但到期自动续签也是不成文的规定。商户们正是基于对家具村的信任，本着长期经营的愿景、前期大量投入资金。

  本次，笔者也实地走访了“家具村第一案”的商户——上海语橡家居。根据法院判决，被告语橡家居需支付家具村111万余元。如今，语橡家居依旧尚未撤场，被断水断电后，依靠自己的发电机为自己的展位供电。

  上海市浩信律师事务所律师王俊伟表示：

  从法律角度，家具村和商户之间是房屋租赁合同关系，涉案房屋即使出售、转让，商户也享有租赁的权利，买卖不破租赁是解决本案应恪守的第一原则。从筛选租约到期容易胜诉案件起诉、一户一议等方式来看，家具村明显有备而来，采取分化策略、各个击破，作为商户来讲，明显处于不利地位。

  商户应该收集对方承诺继续经营18个月等证据，来减轻或者免除自己责任;收集对方明知要升级改造来证明对方恶意违约给自己造成损失，这样才有可能扭转败诉局面，最大限度的降低自己的损失。

  城市更新、腾笼换鸟

  绿地在家具村的一盘大棋

  绿地为何为了升级改造不惜与诸多商户对抗?究其原因，还是因为绿地看中的是，升级之后的家具村土地价值，实在诱人。

  据未经审计的数据显示，截至2019年6月底，家具村总资产为14.46亿元，总负债为8.06亿元，净资产为六点四亿元，上半年实现营业收入1.52亿元，净利润为2586万元。家具村股东权益账面值为6.14亿元，评估值为48.38亿元，评估增值额42.24亿元，增值率687.63%，翻了近7倍的增值。

  家具村列入评估范围的证载建筑面积共计30.50万平方米，由于家具村获得上述房地产时间较早，房地产市场持续上涨导致评估增值较大。30.5万平方米，评估值为48.38亿元，一平米约1.57万元。在竞争日益激烈的上海土拍市场，以这样的低成本获得房地产资产几乎难以实现。

  家具村邻近大虹桥商务区，紧靠在建的市西软件信息园核心规划区，近17号线嘉松中路站，周围产业布局完善。绿地升级改造，实现土地价值收益的最大化。据初步确认核算，物业估值将在账面上为绿地带来约21亿元的投资收益。

  当绿地对家具村的商业升级与一个个中小商户的合法经营权益产生冲突时，如何妥善安置商户?这的确是需要探讨和摸索出一套行之有效的应对机制。

  有商户在经历绿地家具村的拆迁之前，曾在2019年5月经历了上海松江莘潮国际家居的拆迁。经历2次拆迁的他，表示莘潮的做法比绿地更合理也更人性化。此外，这位商户还介绍道：吉盛伟邦虹口曲阳路商场也同样经历过拆迁，3万多平方米展示面积内的商户也得到了妥善的安置。

  类似的事件，在上海、在家具圈，不是第一次发生。绿地，本可以做得更好。

  绿地家具村的升级，于家具村，将是一次华丽转身的机会;于绿地，是实现土地价值收益最大化的重要途径，将带来显著的投资收益。升级之路，无期限的拖延和粗暴的拆迁，终究不是高效解决问题的办法。