房地产调控三条红线已标好 万科恒大表态坚决执行

　　上半年碧桂园实现营业收入1849.57亿元，毛利为448.87亿元，净利润为219.26亿元，同比增速均出现下降;实现合同销售额2669.5亿元，权益合同销售回款为2509.3亿元，回款率为94%。万科A上半年实现营业收入1463.50亿元，同比增长5.05%;净利润为186.3亿元，同比下降3.4%;实现销售金额3204.8亿元。融创中国上半年营业收入为773.42亿元，同比增长0.7%;净利润为109.59亿元，同比增长6.5%;合同销售额为1952.7亿元。

　　中泰国际分析师刘洁琦表示，监测的38家内房股公司上半年营收增速平均数为21%，中位数为15%;应占净利润增速平均数为-8.3%，中位数为-0.4%。她表示，上半年营收贡献相比下半年较小，且受疫情影响加剧了上半年业绩波动，因此对全年参考意义有限，预计优质大中型房企全年仍有望获得稳健的利润增长。

　　也有不少房企上半年通过调整产品和销售策略来促进销售，增速相对明显。新城控股上半年实现营业收入377.36亿元，同比增长121.15%;实现净利润32.04亿元，同比增长23.59%。公司表示，这得益于聚焦自身，深入挖掘运营和产品红利。

　　金科股份上半年营收、归属股东净利润实现两位数的同比增长。公司称，这得益于上半年公司积极应对疫情影响，推出系列营销措施，整合线上营销平台，挖掘销售资源，实现疫情后的销售突破。宝龙地产在中报中也提及，公司上半年取得不错成绩，得益于产品力的提升、项目销售策略的灵活调整。

　　中指研究院企业研究总监李建桥认为，头部房企近年来追求稳健发展，寻求“规模+效益”的平衡;规模化是优质非头部房企的重要诉求，这类房企凭借城市布局、口碑等增速较快。

　　多元化模式显效

　　在推进传统房地产项目开发同时，不少房企多元化业务显现。

　　万科A中报披露，截至报告期，公司租赁住宅业务在33个城市累计开业泊寓12.7万间，上半年实现营收10.5亿元，尚有规划和在建中的泊寓5.77万间;累计开业商业项目836万平方米，同比增长11.1%;实现(含非并表项目)营业收入30.5亿元，同比增长0.3%，另有规划中和在建商业建筑面积543万平方米;万纬物流所管理项目(含非并表项目)上半年实现营收8.3亿元，同比增长36.9%。

　　雅居乐集团披露，上半年公司多元化业务收入占总营收的12.6%，同比增加3.6个百分点。在公司看来，这反映出公司“以地产为主，多元业务并行”的营运模式初见成效。

　　同时，部分房企金融、投资类业务表现颇为亮眼。绿地控股上半年金融产业实现利润总额20亿元，同比增长26%。新湖中宝披露，公司上半年继续保持对高科技领域的战略投入。如湘财证券与哈高科重组事项已完成，公司直接和间接合计持有哈高科32.42%的股权，报告期末市值百亿元;新湖期货于2020年5月进入上市辅导期。

　　“地产+是房企多元化探索的主要领域，其中商办、酒店发展历史较久，物业管理发展最快，且较为成熟，被资本市场高度认可。”刘洁琦表示。

　　李建桥称，房企目前多元化业务仍主要围绕主业协同发展。分业务来看，一是围绕物业、康养、医疗等;二是着眼产业链，协同城市发展延伸，如建筑机器人、装修、金融等。

　　降负债成重点

　　结合各房企中报披露情况，优化债务结构、降负债是不少房企未来工作的重点之一。

　　华远地产上半年提出“坚决降负债，优化债务结构”。一方面，减少新增短期债务，保留中长期债务，进一步降低短期债务占比，优化债务结构，降低资产负债率;另一方面，控制和降低融资成本，以做好现金流的统筹管理。公司表示，下半年将聚焦全年目标，提升营销去化能力和经营性现金流，坚决降负债、优化债务结构。

　　融创中国中报披露，截至报告期，公司权益总额为1338.8亿元，较2019年末增长17.3%，净负债率较2019年末下降23.3个百分点，新增有息负债加权平均成本较2019年下降1.9个百分点。融创中国方面称，公司下半年在审慎拿地的同时，会继续将优化资本结构、降低负债率水平和融资成本作为当前发展阶段的重中之重。

　　新湖中宝在中报中提及，公司上半年在转型发展中有序降低财务杠杆。截至报告期，公司账面资产负债率为75.29%，较2019年末下降0.3个百分点;预收类款项202.56亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为62%。截至报告期，公司负债结构中银行类借款占比大幅提升，达到66.40%;公司债占比24.82%，其他类型借款占比8.78%，债务结构持续优化。

　　阳光城中报显示，截至报告期，公司有息负债为1121.61亿元，非银融资占比较2019年末的24.94%下降至22.19%，负债结构持续优化。

　　针对近期房地产调控收紧及融资“三条红线”相关问题，不少房企管理层在业绩会上做出回复。

　　万科总裁、首席执行官祝九胜称，公司会认真研究、尽快适应，按照要求落实。中国海外发展董事会主席颜建国称，对照“三条红线”的触线阈值来看，公司未触碰其中任何一条红线，均处于安全区间。中国恒大副主席、总裁夏海钧表示，相关措施是希望房地产行业健康、稳定、快速发展，恒大集团坚决支持相关调控，向国家监管部门提出的各项指标、要求靠拢，将一如既往地成为房地产调控模范生。

　　中国证券报记者梳理发现，上半年龙头房企业绩同比增速普降，但不少房企通过积极调整产品和销售策略，业绩增速较明显。优化资本结构、降负债成为不少房企接下来的重点工作之一。