买房订金比例究竟是多少 买房交订金不能口头协议

　　买房定金到底该交多少

　　据《中华人民共和国担保法》规定：定金的多少由当事人约定，但不得超合同标额的20%。商品房交易中的定金，指当事人在合同订立前或支付房款前，由购房者向开发商支付一定的金钱，付定金的一方，不履行合同或约定的债务无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同或约定的债务，应双倍返还定金。

　　买房交订金 不能口头协议

　　买房私下交易，交订金时只做口头约定，没任何书面约定，不具备法律效力，没法律保护。因此，消费者应增强自我保护意识，采用法律方式来维护自身的合法权益。

　　认购交定金要慎重

　　购房者与开发商签认购合同时，向开发商交一定的定金，可因考虑不周等原因，不想买房向开发商索要定金时，却遭拒绝。

　　实践中，开发商与购房者通过签认购、订购、预订合同等方式向购房者收定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保。如果因当事人一方未能订立《商品房买卖合同》，应按法律规定处理，即购房者不订立合同，开发商有权不还定金，开发商不订立合同的，应向购房者双倍返还定金;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，开发商应将定金返还购房者。

　　买房交定金注意事项

　　(1)定金条款不具强制性，仅是指导性，消费者可自主决定是否订立定金条款;

　　(2)应在定金条款中注明不履行合同的具体情况;

　　(3)虽已订立定金条款，只有购房者交付了定金后，合同才生效;

　　(4)要分清定金和预付款的区别，预付款是预先支付，但预付款，不适用定金的罚则。

　　(5)谨防开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设陷阱，故意让消费者违约。

　　(6)定金和订金的性质不同。据规定：当事人可约定一方向对方付定金作为债权的担保。债务人履行后，定金应当作为价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收定金方不履行约定债务，应双倍返还定金。订金属预先支付的部分价款，不具备担保的性质，如果收订金方不履行约定，则交付订金方可要求返还订金，但不能要求双倍返还。

　　定金和订金的区别

　　在售楼书验完后，签订认购书和交定金，购房人需注意：定金和订金的区别，定金是专门的法律概念，目的在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应双倍返还定金。

　　订金只起担保作用，付订金的一方不履行债务的可要求返还订金。所以，认购书中要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

　　据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面：

　　1、交付定金的协议是从合同，约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

　　2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。

　　3、订金数额在法律上有限制，例如《担保法》规定：定金数额不超主合同标额的20%;订金数额依当事人自由约定，不受法律限制。

　　4、定金有担保性质，订金是单方行为，不具明显的担保性质。

　　定金和订金虽一字之差，但法律后果不一样，订金不产生定金所有的四种法律效果，更不能适用定金罚则。

　　买房定金可以退吗?

　　什么情况下买房定金可退回：

　　认购书中的定金，不同的情况其性质不同。因此，对定金的处理视合同而定。根据定金的性质和作用，分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”来分别处理。下面，就常见的几种情况进行分析：

　　(1)如买方没按认购书规定的时间、地点去签约或卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。

　　(2)双方在规定期限内签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或“双倍返还”。

　　(3)如双方不存在第1项违约行为，仅对预售契约及补充协议内容难达一致，而未能签约，卖方应把定金全数返还买方。

　　(4)如卖方未取得预售许可证或买方不具备购房资格而导致双方未签订正式合同或正式合同无效，应按合同处理，卖方将定金返还。有过错的一方应赔偿另一方损失或者。

　　(5)如买方在签约时，将认购书中确认的条件进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。

　　(6)若卖方在认购书中注明，有权在正式合同中对认购书所列有修正权利或声明以正式为准，视为合同主要条款未确定，正式合同因此不能成立，卖方应将定金及利息返还买方。

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