物业真该取消？新规下：这些费用不用再交了

　　如果把时间倒推20年，估计没多少关注小区物业的好坏，一个原因是那个时候商品房并不多，另一个方面房价都差不多，也没啥物业服务可对比。随着房价不断增长以及人们生活水平提高，越来越多的人开始关注物业服务。这很正常，现在买一套房子基本都要倾全家之力，如果物业服务再不好的话，心中自然不好受。所以，正是人们这种预期，现在不少开发商把物业也作为一个卖点，比如自带或者引入某某品牌物业。不过，宣传是一回事，业主在拿到房子入住后可能又是另一番景象。

　　就在这两天，一位老同事对笔者讲，两年前，他家买了顶楼的复式房，自去年开始，墙壁陆续出现渗水现象，由于自己也懂装修，就自行修补了下，但遇到下雨天，这种渗水现象就越来越明显，楼下邻居还以为是同事把房子弄坏了。无奈之下，同事找到物业帮助处理，但时间过去5个多月了，物业说房子在质保期内应找开发商，其实，后来才得知主要是他家物业费没交的原因。同事也有怨言，他们不维修，干嘛要交物业费。所以，到现在这个问题都还僵持着。

　　其实，类似的事情还不少，一些小区发展到物业和部分业主都互不待见，在物业看来，他们按照收费标准提供了应有的服务，而对于一些业主来说，根本就没帮助业主解决问题，有的业主还因此而拒交物业费，在物业费收支不平衡的情况下，物业进一步降低了服务质量，如此恶性循环，有小区业主就提出了更换物业，甚至是取消物业的要求。这些年业主与物业之间的纠葛总结起来，主要体现在这3大方面：

　　1.只管收物业费，业主诉求不能得到妥当处理。

　　业主对自己居住的环境往往较为重视，小区门禁管理、小区公共场合设施维护、车辆停放管理，而且房子居住过程中，难免会出现这样那样的问题，当业主遇到问题时，一般首先想到的就是物业，他们希望物业能肩负起责任，及时处理小区或者自己房子遇到的问题。但在很多时候，物业留给业主的印象是：“除了坐办公室和看门，物业其他都没啥事了”、“这个他们没权限，应找开发商或者相关部门”、“这个需要收费，那个处理不了，即使答应下来，也是一等再等，迟迟不给解决”等等。而且，有时候物业在接听电话或者接待业主的时候，也带着个人的感情色彩，比如“就这个收费标准和等级，我们不可能超额提供服务内容”、“先交物业费或者维修费再提供服务”等等。

　　2.物业费收支不透明，小区收益没业主的份，重复收费现象却不少。

　　按照新的物业收费管理办法，物业应当按照价格主管部门要求，对所提供的服务内容、标准以及收费项目和标准进行公示，但在现实中，一些小区的业主按时交了物业费，却不知道物业费到底使用在何处。此外，按照物权法规定，小区公共部位的收益，如墙体、公共部位的广告收益，外来商家到小区的摊位费收益等等，应归全体业主所有，但很多时候，业主既没获得冲抵物业费，也没得到相关收益分配。更有甚者，还经常出现一些重复收费现象，比如额外收取垃圾清运费、公摊费、电梯费等，其实这些费用已经包含在物业费里了。

　　3.物业服务质量差，更换还麻烦，不仅影响居住体验，还影响到房价。

　　按理说，业主是物业的雇主，当业主遇到物业服务不满意时，业主可以更换物业。根据物权法的规定，业主可自己管理小区，也可选择委托物业公司管理小区，还可以更换开发商聘请的物业。不过，在物业合同履行期更换物业还是比较麻烦，除非物业严重违反合同条款，但在实际举证过程中也不是易事。在程序操作上，要更换物业还要求小区业主人数和房产面积“双过半”，几千户的小区，工作量自然不小，这个更换想法很多时候也不了了之。

　　当然，还有一个就是影响到房价。同地段的小区，往往因为小区物业管理差异，房价就差不少。笔者对此深有体会，大概10年前，当时两个几乎同时开售的楼盘，笔者选择了一家品牌物业楼盘，而朋友则选择了另一个物业一般的楼盘，价格在当时价格相差也就10%左右，一平米差距大约1500元左右，而现在呢?前者价格达到5万元/平米，而朋友的这个小区也就3万出头。朋友小区业主也多次要求更换物业，由于小区出租户多，投票不易，后又准备成立业委会，但业委会也并没有发挥多大作用，后面又准备把业委会换了，直到现在业委会还处在筹备过程中，更换物业则是无从谈起。

　　针对以上3大方面问题，近年取消物业的呼声也越来越多，有提议让居委会或者社区直管小区，也有要求小区自行管理。进入到2020年，针对业主与物业之间存在的这些问题，为切实保障业主的利益，各个省市相继实施了新的物业管理规定，以规范物业的行为，其中一些不合理的收费也予以了明确或者取消。

　　深圳新发布的《深圳经济特区物业管理条例》已从2020年3月1日起施行，为避免物业挪用侵占、挪用共有资金，新修订的物业管理规定，业委会向住建部门备案后，取得统一的社会信用代码证书，据此可开设资金账户，账户资金信息实时公开，接受业主的监督。

　　从2020年5月1日开始施行的《重庆市物业管理条例》则明确规定，物业不得违反合同约定降低服务标准，不得提高物业的收费标准，不能擅自利用公共部位、共有设施从事广告、经营等活动，不得以业主拖欠物业费等原因，中断业主水、电、气的使用。

　　不久前陕西在新修订的《陕西省物业服务收费管理办法》中则明确要求，小区公共部位、共有设施维保期满后的维修费用应列入公共维修基金，不得计入物业成本，坚决取消物业公司向业主强行收取的公摊耗能费、砸墙费、垃圾清运费、有偿服务费等不合理的自定收费项目。山东在2020年已经实行的《山东省物业服务收费管理办法》则明确，利用共同部位、设施的经营收益和车位场地使用费收益等归全体业主共有，由业主大会决定其用途。

　　从这些新规中可以看出，最大限度地解决了业主与物业存在的纠葛，是实实在在的利好消息，随着更多的地方着手规范物业，业主们也会迎来更多的好消息。由于我国房地产起步晚，物业服务管理发展历程也比较短，前后不过二十多年，相比世界100多年的物业发展史，我们的物业还比较年轻，属于一个新生事物。在此发展过程中，出现一些问题也在所难免。长期看，从人们对美好生活的向往来说，取消物业不太现实，只有不断加强制度规范，让物业更好地为业主服务，才符合社会发展趋势。

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