高楼限高令来了 这两类老房子“吃香”了

　　现在无论你身在那座城市，都有或多或少的高楼，曾几次何时，高楼被视为我们引以为傲的“谈资”，作为城市“门面”，高楼越高、越多，越让人羡慕。这不奇怪，高楼代表了城市的经济水平和城建实力，在高楼里办公也让人充满了自豪感。其实，不光是办公楼，我们的住宅也有高层化倾向，比如经济并不是很发达的某省会城市一个小区，仅40层以上的高楼就达200多栋，居住了30多万人，看着“密密匝匝”的排布，用“遮天蔽日”来形容也不为过。

　　高层住宅有优势，也有弊端，国内的一些学者、专家已经留意到这一问题。

　　建高层住宅的优势总结起来大概有4点：

　　1.容纳人口多。从建高层住宅的初衷可以看出，理论上，比如同样的地块面积，建30层的住宅要比6层住宅的土地利用率、容纳人口都要高出5倍。

　　2.便于拆迁。按照拆迁补偿的原则，一般是不得低于原来的居住和生活标准，由于城市的拆迁费用高、难度大，通过建造高层住宅可以平衡各方面的诉求，有利于工作的开展。

　　3.视野开阔、通风好、无潮湿困扰，这是不少购房者看中的地方，特别是手头宽裕的购房者，他们选择的高楼层，在日照、采光方面也更有优势。

　　4.电梯上下楼较方便。高层住宅都强制要求设计电梯，无论楼层有多高，只要电梯运行正常，都能以较快速度到达所住楼层，这与一些没有安装电梯的多层住宅相比，确实有优势，特别是给老人、小孩、孕妇上下楼带来方便。　

　　优势显而易见，但缺点也不可忽视，随着高层住宅越来越普遍，其弊端也在不断显现。

　　首先，就房价而言，按理说，高层住宅容积率高，容纳的居住人口多，房子应该更便宜才是，但实际上却恰恰相反。我们说，房价上涨的原因有很多，除了货币、人口的原因外，趋“中心化”发展也是促进房价上涨的重要因素，这不难理解，由于大家都挤在一个非常有限的区域内，住房需求旺盛，同时，各种资源要素也会因人口增加而不断配备，地块寸土寸金，房价岂有不涨之理?

　　其次，发生危险的概率更大一些。除了高空坠物、高空坠楼等常见报道外，还有3大主要方面：

　　1.消防安全，这可能是大家对高层住宅的最大担忧，据中国新闻网2017年报道的数据显示，我国配备的举高车大都在50米以下，大多数的水枪的喷射高度只有50多米，50米、甚至100米高的楼层若发生火灾，基本上没有有效的“外攻手段”。按照一层楼3米算，20层楼就超60米了，所以消防救援是摆在高层住宅面前的一道难题。

　　2.电梯安全。一般情况下，电梯的使用寿命在15-20年，然后就需要更换使用了。但在实际使用过程中，由于高层住宅密度高，如果使用维护方面不到位的话，会加快电梯老化的进程。更换一部电梯需要几十万，且要2/3以上业主同意，当然，如果不更换带病工作，其安全隐患显而易见。

　　3.生活用水安全。高层住宅用水需要“二次供水”，若小区管道爆裂维修，大都会致水压减小，高楼层住户的水就供不上去，所以，我们经常可以看到高楼层住户停水情况。此外还涉及到一个卫生情况，若采取“高位水箱+水泵”形式，这个水箱的清洁就是一项很重要的工作，从实际来看，不乏一些“惨不忍睹”现象出现，比如水垢、动物、昆虫等污染。

　　针对缓解高房价问题，国家发改委城市和小城镇中心原主任李铁曾直言不讳地指出，真正能缓解城市压力、平抑房价的还是中小城市，他建议把一个区域打通，年轻人可以到周边中小城市买房生活，促进中小城市发展，他的话有专家在另一层面理解为，可缓解集中建设大量高层住宅的压力。

　　就高层住宅的未来，一些权威专家也表达了担忧。清华规划设计专家尹稚教授曾言，美国30年前建造的一批高层建筑，现在都成了让人胆战心惊的贫民收容所。而北大朱国钟教授还对此做过相关实验，模拟了购房者行为、开发商的动态等大量数据，得出的结果也是让人瞠目：未来中国也可能出现集中在高层住宅的贫民窟。而经济学家周天勇则从土地市场要素变革方面分析，未来城乡一体化下，几十层的高层住宅将大幅度贬值。

　　民间专家学者叫停高层住宅的声音由来已久。其实，从国家住建部和发改委联合发布的一份文件强调的内容看：为提高人居环境品质，严格控制新建超高层建筑和高密度住宅。官方表态意味着国家一锤定音：大规模的高层建造潮需要停止，城市之间的高楼“攀比”之风就此告一段落。

　　值得一提的是，从相关文件内容看，导向性很明确，不仅是包括那些办公用的摩天大楼能不建就不建了，对高层住宅也进行了限制，比如说建造100米以上的建筑要充分论证，一般而言，一栋住宅楼如果超过34层，高度就超100米了，论证的说法很隐晦，超过这个高度基本上很难批下来了。同时，还针对性的要求，基于消防和抗震需要，要与城市等级相匹配，中小城市严控超高建筑，方向性的指出：县城要以多层住宅为主。

　　与高层停建相对应的另外两件事，还有着千丝万缕的联系，其中第一件事是4层以上需要设电梯。

　　根据住建部新规显示，对4层以上或高度9米以上新建建筑需要安装电梯，相比此前7层以上或高度达16米以上设电梯，电梯安装门槛大幅降低。换言之，以后除了别墅外，其他新建的建筑都会有电梯，再也不用担心买到无电梯的新房子了。

　　还有一件事就是国家今年多次定调的大事：老旧小区改造，简称“旧改”。自去年7月份政策吹风会上副部长黄艳指出，未来将避免大拆大建。到今年国家要求“全面推进”旧改，在最新的十四五规划中，老旧小区改造被列入，国家计划用5年的时间，把全国2000年底前建造的老小区基本改造完。改造的内容就不赘述了，但从计划透露出3点信息：

　　1.在这个时间段前建造的房子，基本都以多层建筑为主，因为大量的高楼是在近一二十年建造的。2.到2022年形成改造制度框架，将是未来老旧小区改造的“模板”，意味着随着不断有符合改造条件的老小区加入，这项工作将常态化。3.鼓励有条件的老小区加装电梯，解决上下楼难题。

　　国家定调的这3件事，其实是对未来住房市场的方向性定音。三者之间，相辅相成，以后大家也不用羡慕高层住宅的电梯了，新建的9米以上住宅都有，同时支持对既有的多层老小区加装电梯，就如文件内容所说，老旧小区改造是“开发建设方式转型”，国家的指向性很明确：高层住宅逐步退出主流舞台，低层住宅走向前台，随着政策的进一步实施，明年起，两类老房子又“吃香”了，“升值”也是符合常理的事。

　　第一类：优质地段的老房子。一般而言，老小区的位置都不会太差，位于主城区的核心地段，一些与生活相关的主要资源聚集在周围，比如说医疗、教育、大型商业等等，一些人之所以从老小区居民逐步搬离出去，一个重要原因是小区变老后，居住体验越来越差，远不如新建的小区。但经过改造后，居住舒适度会得到大幅提升，加上地段位置优越，不仅老年人更喜爱了，一些年轻人也会“回流”居住，受到刚需和改善置业的欢迎，在居住品质提升的同时，房产价值提升也是自然而然，按照以往老小区改造经验，改造后正常有2-3成的升值空间。

　　第二类：改造空间大的老房子。老旧小区本身的“资质”也决定了改造后的品质，改造空间越大，其价值想象空间也就越大。按照旧改的内容，除了主体结构等固定的东西不能改变外，其他基本都是与现代小区看齐，如果楼与楼之间距离宽，小区空地多，那么，可以增加足够多的停车位，一举解决了老小区的老大难问题，同时增加健身设施、儿童娱乐设备，甚至养老抚育等新需求。

　　此外，从目前情形看，老楼加装电梯的工作推进很快，比如根据相关部门的最新规定，可提取住房公积金用于支付电梯加装费用，还有前不久济南、青岛修改了此前的老小区加装申请条件，在征求意见稿中明确，原则上，只需楼栋一半业主同意即可申请加装电梯，如果协商不成，还可以通过民事诉讼途径解决。随着各城市对老小区改造工作推动，相信还会有更多城市为降低加装门槛“铺路”，成功加装电梯的高楼层房子无疑直接受益、更受欢迎。

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