房屋住宅验收流程 新房验收的要点

　　房屋住宅验收的一般程序

　　1、 验收

　　我们在验收房屋之前，通常物业都会催促我们交付作业费及其他相关费用。此时，我们作为业主应与他们交流，在验收好后，再交付费用。从物业公司处拿钥匙，应分别有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙等。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题之后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。

　　2、核查房屋总面积

　　在收房的时候，一定要确认房屋的结构是否和原设计图相同，售楼合同附图是否与现实的相一致，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。现在，套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。先查看售房合同，看之间的误差是多少，一般为3%，若在3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好，应以双方签订合同为准。

　　3、查看“三书一证一表”

　　不要忘了查看“三书一证一表”，所谓“三书”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。

　　签相关文件

　　我们在签业主公约以及前期物业管理合同时，要仔细看好条款，不要放弃属于自己的权利。

　　4、交合理费用

　　房屋验收时，会交一些费用，通常合理的费用包括：物业管理费、装修押金、垃圾清运费。

　　收房把握三大原则

　　1、必要材料一个都不能少

　　我们在收房的时候，一定要记得向开发商索取《住宅质量保证书》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)也需要查验，并要求开发商加以说明。在领取钥匙并签署完《住宅钥匙收到书》之后做综合验收。

　　在验收过程中，一旦出现什么问题，应该立刻向开发商提出质询、改进意见或解决方案，在现有问题全部与开发商达成书面协议之后再签署《入住交接单》。

　　2、房屋标准需符合合同约定

　　在收房时，我们还要严格对照一下之前与开发商所签订的合同，看看开发商是否履行了合同规定的各项义务，如房屋的装修标准、配套设施、设备是否达到，与合同内容是否吻合。这是包括套内设施和公共设施两个方面，套内设施不仅要看明面上的建筑建材，还要看水、电是否符合标准。水应该是市政用水，自备井的水质就无法保障了，电则要求是民用电，工业用电同样得不到保障。这些要件如果不符合，则说明房屋不符合收房规定。合同法规定，延期交房违约金应从违约之日算起，赔偿到交房条件符合合同约定的那终止。

　　若是我们对收房还有什么疑虑，去请有经验的人帮忙看一下，其实只要是有过收房经验的人即可，不一定非得是骓房师、律师等专业人士。

　　3、“硬件”、“软件”两手抓

　　收房时，看房屋质量也是必不可少的一个细节，我们要做到“硬件”、“软件”两手抓。对于“硬件”，我们拿房屋面积来说，商品房管理办法规定，实测之后的面积与合同约定面积相比较，3%以内的误差是合理的。如果面积超过3%可以不多付钱，少于是3%按照每平米双位房价来赔偿。

　　“硬件“达到要求了，对于”软件“，我们也不能忽视，毕竟”软件“也关系着我们日后的居住质量。比如对空气质量的要求也应该写进合同，这是很多人的盲区，但随着精装修房子越来越多，装修材料污染空气的现象也越来越严重，买了精装修房的业主一定要对此有所警惕，在合同中要明确提出装修后空气质量要符合标准，并要求开发商对此进行测量并出具检测报告。

　　验房需准备的工具

　　在验房时，整个过程所持续的时间通常是1~2小时，需要带的主要工具如下。

　　1、米卷心：是用来测量房子净高的

　　2、扫帚：用于清扫屋子

　　3、万用表：对各个强电插座及弱电类是否畅通进行测试。

　　4、水笔：用于必要的签字

　　5、计算器：用于计算数据

　　6、小榔头：可用来检验房子的墙体与地面是否空鼓

　　7、塑料洗脸盆：用于检验下水管道是否畅通

　　8、小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳：若时间长，可休息一下，也可用于预先封闭下水管道

　　四、新房验收的要点

　　对于新房的验收，有人认为无足轻重，总觉得质检部都已经验收了，自己再验收又多此一举之嫌。虽然在多数情况下，不管是否验收，房子你都是要了的，但是，在签字前发现的问题，会比较方便追究开发商的责任。因此在新房验收时，有些细节我们还是必须要看仔细的。

　　验防水

　　这里所说的验防水，主要是指厨房卫生间的防水。当然，若房子在交付时，就已经明确地声明没有做防水，这就需要装修时做了。但是，在交付时如果已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好进行验证了。如果在装修前不试一试，那么装修好了再发现漏水，以后的维护工程就大了。到时候就不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。具体验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿胶带罩着排污水口加以捆实，在厕卫放水，浅浅的就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

　　1、看墙壁

　　由于如今新房墙壁渗水的事情常有发生，有些严重的，整栋楼所有窗户下面的墙壁都渗水，因此，看墙壁不知不觉成了人们极为关注的问题，但验收这一项时，选在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。墙壁除了渗水外，还会出现一个问题，那就是墙壁裂纹。曾经有人在看墙壁时发现他家有一个门形的裂缝，后来追问开发商，才知道原来施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留下的后患。

　　2、验管道

　　对天管道的验收，我们也是不可忽视的，这里所指的管道就是排水、排污管道，尤其应注重阳台之类的排污口。在进行验收时，可先拿一下盛水的器具，然后往排水口里倒不，看看水是否能够顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。

　　3、验水电

　　验水电主要就是检验房屋的水电是否通了，其实对一些装修来说，多数的水电线路后期都是要更换的，所以有时候水电瓶 不是关键的，但如果装修是不打算更换水电线路的话，那么水电就必须认真验收了。我们在验电线时，除了要看是否通了电外，还要看电线是否符合国标质量以及电线的截面面积是否符合要求。通常来说，家里的电线不应低于2.5平方毫米，空调线更应达到4平方毫米，否则使用空调时，容易过热变软。

　　4、验门窗

　　对于门窗的验收，尤其要注重窗和阳台门的密封性。在验收窗的密封性时，有一点很关键也比较麻烦，那就是在大雨天方能试出好坏。但是，在通常情况下，我们可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。对天阳台门，一般要看门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨水渗进的问题了。

　　5、验层高

　　测量层高往往是人们很容易忽视的地方，但又是必不可少的。其实方法很简单，我们只需把心顺着其中的两堵墙的阴角进行测量，通常应该测量户内的多处地方。如果房屋的层高在2.65米左右是可以接受的范围，但如果低于2.6米，那么就得考虑了，因为这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于开发商来说，是非常有效的一种节约成本的方法。

　　减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。

　　虽然在只减了10cm左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，尤其对于成片开发的住宅区而言，更是如此。

　　在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。

　　6、验地平

　　所谓验地平，其实就是测量一下离门口远的室内地面与门口内地面的水平误差。这种验收对于我们一般的普通住户来说，是具有一定难度的。但是，验地平很多时候可以发现开发商的建筑质量。因为作为业主方，根本不可能去验收主体结构，那么就只能从这些细节来看质量了。具体的测量方法是：去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志，把水管的水位调到这个标志高度，并找个人固定这个位置;然后再把水管的另一端移至离门口远处的室内，看水管在该处的高度，再做一个标志，用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。可以通过这种办法，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在2cm左右是正常的，3cm 在可以接受的范围。如果超出这个范围，就得引起注意了。

　　其他项目

　　除了以上的那些验收项目外，其他的验收都需要比较专业的知识才行。如果还不放心，不防带一个熟悉工程的朋友去验收房屋。否则，就只能依靠质检部门的认真程度了。