跪求：一手房交易流程及注意事项？

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  王文翰 回答数：201

  向TA求助

  王文翰

  回答数：201 被采纳数：02017-01-12 17:18:17

  1、审查，购房的必要准备
  
  　　(1)审查房地产开发企业的开发资质。
  
  　　(2)审查房地产开发企业的经营范围。
  
  　　(3)审查“五证”，“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。
  
  　　(4)审查所要购买的房屋是否已被抵押。
  
  　　(5)谨防广告及宣传的诱惑和误导。
  
  　　2、签约，慎重而稳妥的一笔
  
  　　(1)慎签认购协议。
  
  　　(2)仔细阅读并填写合同文本空白处。
  
  　　(3)合同附件不能忽视，由于主合同只能采用法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。
  
  　　3、付款
  
  　　(1)购房款，这一项给出了购房者三种简单的选择，即：一次性付款、分期付款和其它方式。
  
  　　(2)住宅税费：契税;印花税;大修基金;转移登记费;房屋所有权证工本费;贴花税。
  
  　　(3)按揭贷款。
  
  　　4、收房
  
  　　(1)收房纠纷的主要事由有：延期交房;房屋质量问题;小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现;承诺的规划与事实不一致。
  
  　　(2)验收材料很重要，所以建议购房者签定一份对自己有利的合同，以避免收房时产生纠纷。
  
  　　5、产权证
  
  　　(1)取得产权的重要性，商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。
  
  　　(2)开发商有义务协助办理产权证，购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。
  
  　　6、装修
  
  　　(1)买精装房要签好同及附件。
  
  　　(2)精装房与质量保证书，购房者应要求开发商在《房屋质量保证书》中承诺，除房屋本身质量以外，室内装修工程最低保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自交房验收合格之日起计算。
  
  　　(3)验收精装修房。
  

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  王海秀 回答数：228

  向TA求助

  王海秀

  回答数：228 被采纳数：02017-01-12 17:50:16

  购房流程一:审查
  
  　　审查是市民购房前不可忽视的重要一步。一般来说,市民在确定了购房的区域、房子的面积后,如价格在自己的承受范围内,就会考虑购买。但千万不要心急,做好前期审查工作至关重要。首先,审查房地产企业开发的资质。房地产开发企业的资质,是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的,资质越高,说明其开发能力越强,承担风险及责任的能力也越强。其次,审查房地产开发企业的经营范围。在购买房屋时,一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》;两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。不可忽视的是,还需要审查所要购买的房屋是否已被抵押。一般而言,开发商为筹集建设资金,会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款,这种抵押是国家政策允许和鼓励的。但是,如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押,就会使购房者承担很大的风险。
  
  　　购房流程二:签约
  
  　　购房者要慎签认购协议。购房者需要注意的是,商品房买卖合同除了主合同外,还包含四个附件,即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的较后,容易被购房者所忽视,而被不法开发商所利用。事实上,由于主合同只能采用法定的统一文本,所以合同的附件就显得尤为重要。购房者要对商品房预售合同中的基本内容有充分的了解。如,预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。预售商品房的价金,包括单价和总价是多少等等
  
  　　买房流程三:办理房产证
  
  　　购房者在办理商品房产权证时,一般按照下列程序进行:鉴证、登记、交费、领证
  
  　　买房流程四:缴纳税费
  
  　　据区房地产交易核心介绍,在买房流程中,购房者需要缴纳的税费主要包括以下几个方面:印花税、登记费、房屋所有权证工本费、契税、住宅公用部分共有设备维修基金、物业管理费及供暖费、评估费、保险费等。
  
  　　购房流程五:验收
  
  　　在房屋验收时,要详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题等等。购房者还可以向开发商索要“两书一表”,即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。在签收《房屋验收单》之前,一定先签订《物业管理公约》,做一个事先约定,避免日后起纠纷。购房者要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定。
  

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